Les dividendes de CSPI peuvent-ils baisser ?

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Parmi les très nombreux supports disponibles pour investir votre argent, les SCPI offrent une solution mixte de placement immobilier à travers une société de gestion. Les loyers sont alors perçus sous forme de dividendes qui vous procurent des revenus fonciers. Mais comment fonctionnent réellement ces sociétés ? Les dividendes des SCPI peuvent-ils baisser ? Tour d’horizon de la question.

Comment fonctionne une SCPI ?

Avant de développer la question des dividendes des SCPI et de leur rendement, voici un petit rappel de ce qu’est une SCPI et de son fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une société de gestion dont le but est d’acquérir et de gérer un parc immobilier locatif. Pour ce faire, elle se sert des fonds versés par les investisseurs lors de l’achat de leurs parts pour faire des placements immobiliers rentables.

Ainsi, l’investisseur en SCPI n’achète non pas un bien physique en direct, mais seulement des parts de la SCPI qui détient un patrimoine immobilier. Ce montage particulier est connu sous le nom d’investissement « Pierre-Papier ». Cela renvoie à la détention de titres papiers de valeurs immobilières. En contrepartie de ses parts, l’investisseur perçoit des dividendes, versés trimestriellement par la société de placement.

Le capital d’une SCPI est divisé en parts sociales d’une valeur minimale de 150 €. Les dividendes sont donc calculés proportionnellement au nombre de parts détenues. Ils sont souvent versés trimestriellement. Parfois, un délai de carence de quelques semaines ou mois est requis. Ce délai de carence à l’achat signifie que votre investissement ne vous rapportera de l’argent que quelques mois plus tard.

D’où proviennent les dividendes des SCPI ?

Les dividendes des SCPI sont le résultat des loyers perçus pour un bien, au prorata des parts détenues par l’investisseur, moins les frais de gestion du parc immobilier. Il s’agit notamment des taxes, l’assurance ou les frais de la SCPI, etc.

Ils sont donc dépendants du montant des loyers, de leur bon versement, et intrinsèquement, de l’état du marché financier. Une situation de crise financière met potentiellement en difficulté les entreprises qui louent leurs locaux auprès de la SCPI.

Dans quels cas les dividendes des SCPI baissent ?

Si l’immobilier se porte plutôt bien et reste un investissement sécurisé, il peut arriver que les dividendes des SCPI baissent, principalement dans deux cas.

La baisse des loyers

Le défaut de paiement des loyers est un risque limité, mais qui reste néanmoins réel. Des impayés, un marché de l’immobilier local qui s’effondre, quelle qu’en soit l’origine, une diminution des loyers encaissés entraîne automatiquement une baisse des dividendes.

Certaines SCPI de défiscalisation appelées SCPI Pinel, ou Malraux, vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux. En contrepartie, les locataires sont parfois soumis à des plafonds de revenus. Des situations particulières peuvent entraîner une vacance entre deux baux, et surtout, des loyers plafonnés, et donc inférieurs aux prix du marché.

Il en est de même pour les SCPI de rendement, qui possèdent un parc immobilier d’entreprise principalement. Si les professionnels sont des locataires à première vue plus fiables que les particuliers, vous n’êtes pas à l’abri d’incidents de paiement. En cas de difficultés économiques, elles peuvent même se retrouver en situation de faillite, situation qui peut pénaliser pendant des mois votre investissement.

L’augmentation du capital

Second cas de figure, le plus courant, l’augmentation de capital de la SCPI. En effet, la société civile de placement immobilier à capital variable peut choisir d’agrandir et de diversifier son parc locatif existant pour attirer de nouveaux locataires. Elle utilise ainsi une partie des frais d’entrée versés par les investisseurs lors de l’achat de leurs parts pour mener à cette fin.

Dans un marché immobilier en perpétuelle évolution et dont les prix ne cessent d’augmenter, il peut arriver que les nouveaux immeubles aient une rentabilité inférieure à ceux déjà présents dans le portefeuille de la société. En effet, les prix au mètre carré ne cessent d’augmenter dans les quartiers prisés, ce qui rend difficile l’obtention d’une rentabilité élevée. Dans ces cas-là, les dividendes des SCPI baissent. En revanche, cette baisse de rendement est associée également à une meilleure mutualisation des risques.

Exemple : La SCPI a un parc locatif de 5 immeubles d’une valeur de 5 millions d’euros qui ont une rentabilité nette de 7 % chacun. La société augmente son capital en faisant l’acquisition de 5 immeubles supplémentaires pour 5 millions d’euros, et ces derniers affichent une rentabilité nette de 5 % chacun. La nouvelle rentabilité locative pour les actionnaires de la SCPI s’élève désormais à 6 %, mais le risque locatif est également réparti entre ces 10 immeubles au lieu de 5.

Comment s’assurer des dividendes stables en SCPI ?

Si le premier élément consulté par les potentiels investisseurs est le rendement affiché par la SCPI, il ne doit pas être le seul indicateur à prendre en compte. En effet, une SCPI affichant un rendement élevé, supérieur à 6 %, est généralement une société qui effectue des placements plus risqués, dans les zones faiblement attractives par exemple, avec un risque de vacance certain. Il est donc primordial de consulter l’évolution des revenus par part. C’est cette courbe qui vous permettra d’apprécier la stabilité des dividendes versés, ou au contraire, leur tendance à faire le yoyo.

Ensuite, vous devez prêter attention à la taille de la SCPI. En la matière, plus son parc immobilier est important, plus les risques sont mutualisés et répartis entre les différents investisseurs. Et pour terminer, un petit coup d’œil aux dates d’échéances des différents baux commerciaux vous permet de savoir si certains se terminent au même moment, au risque de ne pas les voir renouvelés.

Pour les contribuables qui cherchent à percevoir des revenus complémentaires qui ne souhaitent pas, ou ne peuvent pas, investir dans un bien immobilier, l’achat de parts de SCPI est une option intéressante. Si vous cherchez une stabilité dans le versement de vos dividendes, vous devrez être attentifs à différents points, comme la taille du parc immobilier, le rendement affiché et l’évolution des revenus par part. Cela limitera votre risque de voir baisser vos dividendes des SCPI.

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