Comment les banques calculent-elles votre capacité d’emprunt ?

Vous avez pour projet d’acheter votre logement, de partir en voyage ou de financer les études de vos enfants.

Vous vous demandez donc combien votre banque va t-elle vous prêter ?

En fait, tout dépend du taux d’intérêt mais surtout de votre capacité d’emprunt. A quoi correspond-elle ? Comment est-elle calculée ? Voici un dossier complet sur le sujet.

calculer capacité d'emprunt

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Il s’agit tout simplement du montant maximal qu’une banque va vous prêter.

Pour son calcul, elle va prendre en compte l’intégralité de vos revenus réguliers, mais aussi vos charges fixes (notamment si vous avez un autre crédit en cours, pour une voiture par exemple).

De là, elle va calculer votre taux d’endettement et votre reste à vivre. Et c’est d’après ces deux critères qu’elle calculera votre capacité d’emprunt.

Votre capacité d’emprunt dépend aussi de la durée du crédit et des taux d’intérêt.

Il peut donc être intéressant d’effectuer des simulations aussi bien grâce à des outils en ligne qu’avec votre conseiller bancaire.

Vous pourrez de cette façon préparer un dossier sur mesure, avec un montant acceptable et des justificatifs qui vont augmenter cette capacité d’emprunt.

En effet, la banque prendra ce chiffre en référence avant d’accepter une demande de crédit.

Bien que le dossier soit important dans son intégralité, ce point peut conditionner l’obtention de la somme nécessaire pour concrétiser ses projets.

Comprendre le calcul des banques

Chaque banque a ses propres critères pour évaluer un dossier. Mais les calculs semblables de l’une à l’autre pour évaluer votre taux d’endettement et votre reste à vivre.

Une fois cette opération réalisée, vous saurez avec précision quelle somme vous pouvez emprunter pour votre projet.

Il est donc primordial de comprendre le fonctionnement des banques pour toute demande de crédit.

Le taux d’endettement

En règle générale, les banques ne consentiront un prêt immobilier que si votre taux d’endettement ne dépasse pas les 33%.

Si votre dossier possède des points forts, vous pourrez aller au-delà mais cela est assez rare.

Pour évaluer votre taux d’endettement, votre banquier va d’abord prendre en compte les éléments suivants :

  • salaires ou pension de retraite
  • revenus immobiliers,
  • revenus de placement financiers
  • crédit à rembourser
  • pensions alimentaires à verser à votre ex-conjoint
  • Le montant de l’apport personnel
  • Le type de prêt
  • Le montant des mensualités
  • La durée de l’emprunt

Le calcul du taux d’endettement s’obtient en déduisant les charges fixes des revenus mensuels..

La somme obtenue ne doit pas représenter plus de 33% de vos revenus. Si elle dépasse ce pourcentage, vous devrez bien souvent revoir votre projet immobilier à la baisse.

Vous pouvez également apporter d’autres éléments pour augmenter vos capacités d’endettement.

Le reste à vivre

C’est un des points essentiels qui va vous permettre de débloquer le crédit immobilier : le reste à vivre.

La banque va calculer la somme qu’il vous restera tous les mois pour payer les charges courantes, une fois le montant du crédit déduit de vos revenus et des autres charges fixes.

Si elle considère que vous risquez de ne pas pouvoir subvenir aux besoins courants du foyer (alimentation, factures d’énergie, de téléphone…), elle ne vous accordera pas votre crédit.

Cette vérification évite de plonger les emprunteurs dans une situation de surendettement.

L’objectif est de vous permettre de réaliser vos projets et non pas de vous mettre dans une situation complexe.

En règle générale, le reste à vivre doit être compris :

  • entre 600 et 1.000 euros par mois pour un célibataire,
  • entre 750 et 1.000 euros pour un couple sans enfant,
  • entre 1.000 et 1.500 euros pour un couple avec deux enfants.

Ces chiffres ne sont qu’indicatifs, les banques ont chacune leurs propres règles en la matière.

Toutefois, elles servent de repères pour connaître le minimum souhaité par ces organismes bancaires.

Si votre reste à vivre est inférieur, vous risquez en effet de voir votre demande de prêt être refusée.

Même si vous assurez à la banque de pouvoir vivre avec moins, il n’est pas de sa responsabilité de mettre en péril votre situation personnelle et financière.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?

La gestion des crédits

Si vous avez déjà des crédits en cours, vous pouvez les faire racheter.

L’idée, c’est de les regrouper pour faire baisser le montant des remboursements en allongeant la durée de remboursement.

De cette façon, vos revenus disponibles augmentent et de façon mécanique la capacité d’emprunt.

Les banques sont sensibles au fait que les emprunteurs proposent de financer une partie de l’achat immobilier.

Si vous êtes primo-accédant, vous avez peut-être droit au PTZ, un prêt à taux zéro accordé sous conditions.

Vous pourrez aussi le combiner au prêt Action Logement si vous êtes salarié du privé.

Renseignez-vous aussi auprès de vos collectivités locales (mairie, métropole, département, région), certaines offrent des aides ou des prêts à taux réduits selon la localisation de votre achat immobilier.

Vous pouvez aussi prendre deux crédits immobiliers au lieu d’un seul : un sur 15 ans et l’autre sur 20 ans.

Vous bénéficierez ainsi d’un taux d’intérêt plus bas sur le plus court des deux.

Mathématiquement, vous diminuez ainsi le montant des mensualités et augmentez donc votre reste à vivre.

Optimiser ses revenus disponibles

Vous avez la possibilité de demander à votre entreprise de se porter caution. Vous pouvez également demander à un proche de devenir garant.

Dans ce cas de figure, vous allez augmenter vos capacités de crédit. Vous obtiendrez certainement une somme plus importante pour réaliser vos projets.

L’hypothèque représente une garantie pour les organismes bancaires. Vous pouvez donc y recourir pour pouvoir augmenter votre capacité d’emprunt. Il y a fort à parier que l’organisme sollicité y sera sensible.

Enfin, sachez que développer votre patrimoine immobilier vous permet de dépasser l’endettement de 33%.

Lorsque des revenus réguliers sont attendus, la banque pourra revoir ce pourcentage à la hausse. Il est possible pour ceux qui disposent de plusieurs logements de dépasser les 35 % et même les 40 %.

Vous devrez simplement faire la somme des loyers perçus qui seront considérés comme des revenus supplémentaires.

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