Caution ou Hypothèque : Comment choisir la garantie de votre emprunt immobilier ?

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Vous vous apprêtez à faire l’acquisition d’un bien immobilier et vous allez bientôt commencer les premières démarches pour obtenir son financement.

Vous allez d’abord vous mettre en quête de l’établissement de crédit qui vous offre le meilleur taux avec les frais les plus réduits, mais il faudra également vous pencher sur le problème des garanties obligatoires qui vous seront absolument nécessaires pour que la banque vous accorde le prêt immobilier sollicité.

Les deux types de garanties les plus courants sont : l’hypothèque et la caution. Avant de prendre votre décision, il est donc important de bien connaitre les différences qui existent entre les deux.

L’hypothèque

Il existe plusieurs types d’hypothèques (judiciaire ou légale). Dans le cas d’un emprunt immobilier, il s’agit d’une hypothèque conventionnelle.

Le Code civil la définit comme un acte qui consiste à donner en garantie, d’une manière volontaire, le bien immobilier que vous achetez, à l’organisme qui en assure le financement.

En cas de défaut de règlement des mensualités de remboursement du crédit, la banque sera en droit de saisir ce bien et de le vendre pour récupérer les sommes que l’emprunteur reste lui devoir.

L’hypothèque conventionnelle est encadrée par des lois qui en fixent les modalités d’application.

Il faut savoir que c’est la garantie qui est la plus coûteuse et aujourd’hui elle n’est choisie que par une minorité des acquéreurs.

Un bien hypothéqué ne présente aucun inconvénient pour la personne qui en devient propriétaire.

Il peut choisir d’y habiter, le louer, y faire effectuer des travaux et, s’il en ressent le besoin, le mettre en vente.

Par contre, il est important de savoir que si vous achetez un terrain avec un crédit et une garantie hypothécaire sur cet emplacement, la maison que vous construirez par la suite entrera de facto dans l’hypothèque.

Les formalités attachées à la prise d’une hypothèque

L’hypothèque conventionnelle prend toujours la forme d’un acte authentique. Seul un notaire, en tant qu’officier public, est habilité à établir le contrat constitutif.

Une hypothèque qui serait prise sans son intervention n’aurait aucune valeur juridique.

Dans cet acte notarié, l’emprunteur formalise son accord pour donner volontairement une hypothèque à l’organisme qui lui prête les fonds.

Puis ce document est adressé au service de la publicité foncière où se situe le bien immobilier.

En effet, une hypothèque doit être opposable aux tiers. Cette formalité retire ainsi toute possibilité que le bien soit vendu sans que l’organisme prêteur en soit averti.

Frais liés à une hypothèque

Le notaire reçoit des émoluments pour l’accomplissement des formalités évoquées ci-dessus.

Il ne faut pas confondre ces sommes qui sont déterminées par décret et les honoraires du notaire qui sont libres.

Les émoluments fixés par l’arrêté du 26 février 2016 et valables jusqu’au 29 février 2020 sont calculés en appliquant un pourcentage sur le montant global du prêt, de la manière suivante :

  • jusqu’à 6 500 € : 1,315 % ;
  • de 6 500 € à 17 000 € : 0,542 % ;
  • de 17 000 € à 60 000 € : 0,362 % ;
  • au-delà de 60 000 € : 0,271 %.

Ces émoluments sont soumis à la TVA dont le taux actuel est de 20 %.

D’autres frais sont liés à une hypothèque. Il s’agit de :

  • la taxe due au service de la publicité foncière qui représente 0,715 % du montant global du prêt ;
  • la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0,10 % du montant global du prêt ;
  • des frais de formalités et débours.

Les montants sont estimés au moment de la vente et l’acquéreur fait une avance sur ces frais qui seront calculés a posteriori. C’est le notaire qui est chargé de les verser aux différents services concernés.

S’ils s’avèrent être moins élevés que l’avance versée, le notaire fera parvenir à l’emprunteur un chèque de la différence, quelques mois plus tard.

Durée d’une hypothèque conventionnelle

Elle est valide tant que le crédit n’a pas été entièrement remboursé, mais elle ne peut pas dépasser 50 ans.

Une hypothèque n’est pas un obstacle à la vente d’un bien. Ainsi le propriétaire peut décider de le vendre en utilisant la procédure du remboursement anticipé du prêt immobilier.

La caution

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Elle a exactement le même objectif que l’hypothèque. Elle est mise en place pour garantir le remboursement intégral des sommes dues à l’organisme de crédit.

Dans le cas d’un achat immobilier, il est rare que l’emprunteur fasse appel à une caution personnelle, vu les montants généralement élevés des prêts demandés.

Il va donc faire appel à un organisme financier spécialisé dans le domaine du cautionnement.

La caution mutuelle présente l’avantage d’être moins onéreuse que l’hypothèque. Elle ne nécessite pas un acte notarié, ce qui évite les frais d’enregistrement.

L’organisme habilité à être caution fonctionne comme une assurance. Tous les mois, l’emprunteur verse une cotisation à l’établissement qui a accepté de se porter garant pour lui.

Si l’emprunteur cesse de payer ses mensualités de crédit, l’organisme prêteur se retourne vers l’organisme de caution qui rembourse alors la banque avant de se retourner contre le débiteur défaillant pour recouvrer les sommes restant dues.

Les organismes de caution fonctionnent en mutualisant les risques auprès d’un fonds de garantie.

Il faut d’abord qu’ils étudient le profil de l’emprunteur et le montant de l’emprunt avant d’accepter de se porter caution. Il faut savoir qu’ils n’acceptent pas tous les dossiers.

Caution ou hypothèque ?

La tendance est de plus en plus en faveur de la caution qui est moins coûteuse. Mais l’avantage majeur de la caution par rapport à l’hypothèque se retrouve en cas de difficultés de paiement de l’emprunteur.

Contrairement à l’hypothèque qui permet à la banque de faire saisir le bien immobilier et de le mettre immédiatement en vente pour rentrer dans ses fonds, les organismes de caution tentent toujours de trouver une solution pour éviter d’en arriver à une vente forcée.

Cela peut être par exemple l’octroi de délais supplémentaires de paiement.

En conclusion, il est toujours préférable dans un premier temps d’essayer d’obtenir une caution auprès d’un organisme financier spécialisé et de garder l’option de l’hypothèque uniquement en cas de refus.

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