La défiscalisation immobilière est un art plein de subtilités et les plaquettes qui en vantent les mérites sont parfois trompeuses. Pour réussir une telle opération, outre l’examen détaillé du profil de l’investisseur, en commençant par la prise en compte de son taux marginal d’imposition, il convient aussi de choisir le montage financier le plus adapté.

Choisir un dispositif de défiscalisation immobilière

Les spécialistes sont au moins tous d’accord sur ce point. Se lancer dans un processus de défiscalisation simplement pour réduire ses impôts n’est pas la meilleure des raisons possibles.

Une approche plus sûre consiste plutôt à optimiser le rendement de son patrimoine.

A titre d’exemple, une acquisition dans le cadre de la loi pinel peut se révéler délicate, malgré son avantage fiscal, qui peut atteindre 63 000 euros, si l’acquisition du bien immobilier se fait à un prix largement supérieur au prix du marché immobilier de la zone où il se situe et si les revenus locatifs espérés ne sont pas au rendez-vous, faute d’en avoir, également, correctement évalué le marché.

Lorsque le taux marginal d’imposition de l’investisseur est élevé, il peut être plus intéressant pour lui de rechercher un dispositif de defiscalisation immobilière plus attractif, comme celui qui accompagne la lmnp (location meublée non professionnelle) ou le dispositif censi bouvard.

Dans ces deux cas, il s’agit de bénéficier d’une diminution de ses impôts via la prise en compte d’un abattement sur les revenus fonciers, d’une récupération de la tva et d’une réduction du revenu fiscal de référence, assorti d’un crédit d’impôt. Là aussi, l’expérience peut se révéler compliquée, si la structure de gestion des biens mis en location dans le cadre de résidences spécialisées n’est pas appropriée.

Choisir le bon montage financier

Le choix d’un dispositif de défiscalisation est une chose, le choix de son financement en est une autre qui pèse autant, sinon plus, sur son efficacité.

L’investisseur peut financer son acquisition avec l’épargne qu’il a pu préalablement constituer dans le cadre d’un PEL (Plan d’Epargne Logement), ouvert, par exemple, dans sa banque habituelle. Dans ce cas, il bénéficiera d’une capacité d’emprunt lié à son effort d’épargne préalable et d’un taux d’intérêt bonifié.

A défaut d’un PEL, ou simplement pour profiter de taux d’intérêt réduits, tout en préservant ses placements, l’investisseur peut recourir à un prêt immobilier proposé par sa banque ou un organisme de crédit.

En fonction de son profil et des délais de mise à disposition du bien immobilier acquis, l’investisseur peut recourir, soit à un prêt immobilier classique avec un amortissement linéaire et une diminution progressive de la part des intérêts dans les mensualités, soit à une formule de prêt, plus élaborée, permettant de faire varier le montant et le paiement des intérêts, comme dans les prêts avec amortissement différé ou les crédits in fine.

Suivant le dispositif choisi pour la défiscalisation et le régime fiscal retenu par l’investisseur, les intérêts du prêt, les frais de dossier et les assurances peuvent être déduits des revenus fonciers. Le choix du prêt va donc déterminer le montant de ce qui pourra être déduit et quand.

Pour finir

L’optimisation fiscale recherchée par l’investisseur va dépendre du choix de son dispositif de défiscalisation et des modalités de son financement, notamment du traitement des intérêts à payer et des frais accessoires.

L’impact du passage au prélèvement à la source peut également impacter ses choix. Mais, quoi qu’il en soit, elle ne peut faire l’économie d’une analyse détaillée du rendement global du patrimoine, dont l’optimisation fiscale n’est, au fond, qu’une variable.

Comment financer son projet de défiscalisation immobilière ?
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