Comment transmettre son patrimoine immobilier ?

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De nombreuses personnes n’osent pas ou ne pensent pas à préparer la transmission de leur patrimoine.

Cette anticipation est pourtant nécessaire dès lors que vous possédez un patrimoine immobilier.

En effet, en organisant de votre vivant la répartition de vos biens, vous offrez à vos futurs héritiers la possibilité de limiter l’incidence fiscale de cette transmission.

Il en est de même pour les éventuelles tensions qui apparaissent parfois dans ces moments difficiles.

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Les règles de transmission générales

C’est la loi qui fixe les règles de transmissions générales de l’ensemble de votre patrimoine immobilier au moment de votre décès.

La répartition de vos biens s’opère selon un ordre bien établi, qui diffère selon votre situation.

L’ordre de succession

Selon la loi, ce sont les enfants qui priment et se partagent l’intégralité de votre héritage, à parts égales.

Ils excluent ainsi automatiquement de la succession vos pères, mères, frères et sœurs.

De même, si vous êtes marié, votre patrimoine immobilier sera partagé entre votre conjoint et vos enfants, à condition qu’il s’agisse d’enfants communs.

Ainsi, le conjoint survivant aura droit, hors donation entre époux, au choix, à :

  • ¼ des biens en pleine propriété et ¾ en usufruit ;
  • ou la totalité en usufruit.

Sachez que la loi française ne permet pas de déshériter ses enfants, ou à défaut, son conjoint.

La réserve héréditaire désigne la part qui leur revient de droit, et s’élève à une fraction du patrimoine répartie comme suit :

  • un quart en présence d’un conjoint
  • la moitié en présence d’un enfant
  • les deux tiers en présence de deux enfants
  • les trois-quarts en présence de trois enfants ou plus

Les droits de succession

Le montant des droits de succession dépend également de l’ordre successoral et du montant global de votre patrimoine.

Il est donc primordial en cas de patrimoine immobilier important de bien préparer sa succession.

De cette façon, une partie de votre héritage ne sera pas englouti par la lourde fiscalité des successions.

Une fois l’abattement légal déduit, 100 000 € par enfant, le barème successoral sera appliqué à chaque fraction de patrimoine restante.

Si vous souhaitez répartir différemment vos biens, vous pouvez transmettre tout ou partie de votre patrimoine immobilier de votre vivant.

Vous pouvez également anticiper votre succession en indiquant, par voie de testament par exemple, le partage des biens que vous souhaitez voir réalisé.

Transmettre son patrimoine immobilier de son vivant

Pour transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant gratuitement ou presque, une solution s’offre à vous : la donation.

Cette dernière offre un avantage de taille si elle est réalisée au bon moment.

Vos donataires disposent d’abattements dont le montant varie selon leur lien de parenté, et qui sont rechargeables tous les 15 ans.

Il s’agit d’un acte authentique, consenti devant un notaire, et irrévocable, sauf dans trois situations : ingratitude, naissance d’un enfant ou inexécution des charges.

La donation en pleine propriété

Ce type de donation permet à un parent, le donateur, de transmettre de son vivant une partie de son patrimoine immobilier à la personne de son choix, le donataire.

Il en devient pleinement propriétaire au jour de la donation, et peut en jouir comme il le souhaite.

Selon la qualité du donataire, la donation sera limitée à la quotité disponible, c’est-à-dire la part qui ne fait pas partie de la réserve héréditaire.

En revanche, pour les donations consenties aux enfants, la donation peut être faite, au choix :

  • en avance de part successorale : le ou les biens attribués sont issus de la part d’héritage qui lui revient. Sauf indication contraire, toutes les donations sont présumées faites de cette manière
  • hors part successorale : le ou les biens attribués sont issus de la quotité disponible. Le donateur doit faire préciser dans l’acte qu’il s’agit d’une donation hors part successorale, peu importe la qualité du donataire.

La donation en démembrement

Pour transmettre votre patrimoine en douceur, notamment immobilier, vous pouvez opter pour une donation en démembrement de propriété.

Il s’agit de séparer d’un bien l’usufruit de la nue-propriété et de donner l’un ou l’autre.

Cette solution est particulièrement avantageuse si vous souhaitez conserver l’usage du bien donné et sa jouissance.

Le donataire n’en sera pleinement propriétaire qu’après votre décès.

Anticiper sa succession

Vous ne souhaitez pas ou ne pouvez pas transmettre votre patrimoine immobilier de votre vivant, mais avez tout de même la volonté de répartir vos biens précisément ?

Vous avez la possibilité d’anticiper votre succession en rédigeant un testament. L’assurance-vie représente une autre solution.

Rédiger un testament

Il existe deux formes de testaments : le testament authentique, rédigé par et en présence d’un notaire, et le testament olographe, que vous rédigez vous-même.

Un testament olographe peut être rédigé par n’importe qui, mais doit répondre à plusieurs critères de forme et de fonds pour être juridiquement valide.

C’est pour ça qu’il est important de se faire assister par un notaire dans sa rédaction.

C’est également ce dernier qui en assurera la conservation pour qu’il puisse être appliqué après votre décès.

Concernant votre patrimoine immobilier, vous ne pouvez régir librement la répartition que de la quotité disponible.

Ainsi, vous pouvez choisir de favoriser un de vos enfants, de transmettre des droits immobiliers à vos petits-enfants, ou consentir un leg.

Créer une SCI pour son patrimoine immobilier

La SCI, Société Civile Immobilière, est généralement utilisée pour acquérir et gérer des biens, mais c’est également un outil patrimonial redoutablement efficace.

En effet, la constitution d’une SCI familiale permet à des parents ou grands-parents d’apporter un ou plusieurs biens immobiliers, qui deviennent alors la propriété de la société.

Le capital de la société, composé d’apports mobiliers ou immobiliers, est réparti en parts sociales, dont le montant est défini lors de la rédaction des statuts de la SCI.

Dès lors, la transmission du patrimoine est facilitée puisqu’il s’agit désormais de transmettre des parts de société et non plus des biens immobiliers, en pleine propriété ou en démembrement.

La création d’une SCI permet enfin d’échapper au régime de l’indivision.

En effet, il est relativement fréquent que des héritiers se retrouvent en propriétaires en indivision sur un ou plusieurs biens, ce qui les obligent à s’entendre et les gérer ensemble.

Il est bien sûr possible de sortir de l’indivision, mais cela passe souvent par la vente du bien concerné.

Une SCI évite tous ces tracas en permettant à un ou plusieurs héritiers de céder facilement ses parts aux autres.

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