Investir en dispositif Cosse : les bases pour réussir !

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À la recherche d’un investissement solidaire ? Le dispositif Cosse est fait pour vous !

Également appelé « Louer abordable » ou « Cosse ancien », il a été instauré par la ministre Emmanuelle Cosse depuis le 1er janvier 2017 et renforcé par la loi Elan au 1er janvier 2019.

Mis en place pour pallier le déficit de logements pour les personnes à revenus modestes, il incite les propriétaires à louer leur logement avec des loyers modérés en échange de réductions d’impôt attractives.

Pour comprendre le fonctionnement du dispositif Cosse, retrouvez tous les points essentiels à connaître.

Qu’est-ce que le dispositif Cosse, Cosse ancien ou Louer Abordable ?

investir avec le dispositif de defiscalisation immobiliere Cosse

Les trois noms correspondent au même dispositif. Prenant le relais des dispositifs « Borloo ancien » et « Besson ancien », la loi de défiscalisation Cosse a pour but d’attirer les investisseurs vers des zones géographiques déficitaires en logement voire « tendues ».

Grâce à d’importantes incitations fiscales, le propriétaire bailleur est invité à louer des logements vacants et rénovés à des foyers à faibles revenus.

Pour en bénéficier, le logement doit être conventionné par l’ANAH. Il est destiné à la résidence principale du locataire.

Le dispositif Cosse ancien : qui sont les acteurs ?

Les contribuables concernés par le principe de défiscalisation Cosse

L’opération de réduction d’impôt Cosse ou Louer abordable est destinée à tous les contribuables sans plafond de revenus ou d’imposition.

Il suffit de signer une convention avec l’ANAH, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat pour y prétendre.

Sont éligibles : 

  • les personnes physiques,
  • les indivisions,
  • les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) dès lors qu’elles ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés,
  • les titulaires de parts sociales de SCI,
  • les usufruitiers lors de démembrement de logement.

Les locataires éligibles au régime Cosse

Par ces mesures solidaires, les politiques successives ont voulu aider les personnes disposant de faibles revenus à retrouver un toit décent.

Plusieurs points les caractérisent :

  • Trois classifications de revenus ont été retenues : intermédiaire, social ou très social. Cette dernière catégorie peut faire l’objet de proposition par le préfet pour l’attribution d’un logement.
  • Le locataire ne peut pas faire partie du foyer fiscal. Il ne peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire.
  • Le locataire ne peut déjà occuper le logement sauf si le bail est renouvelé et sous conditions de ressources.
  • Pour une opération en société, le locataire ne peut pas être attribué à un associé ou à un membre de la famille de l’associé (foyer fiscal et ascendant ou descendant).

Un partenaire central au sein du régime Cosse : l’ANAH

L’Agence Nationale de l’Habitat ou ANAH est un établissement public.

Il aide à réduire les fractures sociales liées à l’habitat en aidant les particuliers et les collectivités locales à rénover des logements de façon durable et solidaire.

Des aides financières sont octroyées par l’ANAH.

Le conventionnement porte sur les éléments de la location :

  • la nature du bail,
  • la durée du contrat de location,
  • la qualité et la décence du logement,
  • les plafonds de loyers à respecter,
  • le respect de plafonds de ressources du locataire.

Dispositif Cosse et organismes intermédiaires 

Le bailleur peut choisir de conclure un contrat de location avec des établissements intermédiaires agrées en loi Cosse appelés également intermédiations locatives solidaires.

Sont concernés :

  • Les organismes privés ou publics pour souscrire un contrat de location ou de sous-location tels que Solibail ou Louez solidaire à Paris : ils se substituent au locataire. Ils s’engagent à honorer le bail afin d’héberger des personnes en deçà des plafonds de revenus intermédiaires, sociaux ou très sociaux.
  • Les Agences Immobilières Sociales de location en mandat de gestion : avec AIVS ou Soliha, le propriétaire est en relation avec l’agence. Celle-ci établit le bail et gère la location, comme une agence immobilière classique.

Où investir avec la loi Cosse ?

Les types de logements concernés par le dispositif Louer Abordable

Pour bénéficier de la loi de défiscalisation Cosse ancien, vous devez investir dans un logement neuf ou ancien, respectant les règles de décence et d’habitabilité.

Il doit être conforme aux normes thermiques et énergétiques.

Le logement doit constituer la résidence principale du locataire, celui-ci doit l’occuper au moins huit mois par an. 

À noter que le dispositif pour les logements neufs est moins attractif financièrement qu’un dispositif plus défiscalisant comme la loi Pinel.

Des travaux de rénovation peuvent être nécessaires pour fournir un logement décent. Ils sont en principe éligibles aux subventions attribuées par l’ANAH.

Les différentes zones géographiques du régime Cosse

La loi Cosse concerne les logements situés aussi bien en métropole qu’en Outre-Mer (Martinique, Guadeloupe, Mayotte, Guyane et Réunion). 

Cinq zones géographiques ont été définies par l’Etat, selon les critères de difficultés de logement.

Le classement va de la zone A Bis, en territoire largement déficitaire en logement, à la zone C, moins impactée par le manque d’hébergements.

Le logement est situé soit en zone urbaine, soit en zone rurale, intégrée à partir du 1er janvier 2019 depuis la révision de la loi ELAN (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique). 

Combien de temps pour défiscaliser en régime Cosse ?

La durée légale de la location en loi Cosse

Pour profiter des avantages fiscaux du dispositif Cosse, vous devez vous engager à respecter la durée de contrat définie selon le type de convention.

La durée de location dépend de la souscription d’une subvention pour financer les travaux :

  • Lorsqu’une convention avec l’ANAH est actée sans travaux subventionnés, la durée de location est de 6 ans.
  • Dans le cas où l’ANAH finance des travaux de réhabilitation, le bail est conclu pour 9 ans.

Si vous mandatez la gestion à une Agence Immobilière Sociale, vous relevez des contrats de locations nues classiques.

Le bail est alors établi sur une durée de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction.

La durée de la défiscalisation du dispositif Cosse ancien

L’opération Cosse est valable pour les contrats conclus entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019.

Pour bénéficier de la défiscalisation prévue par le dispositif Cosse, le contribuable devra en faire la demande dès la première année de déclaration des revenus locatifs.

Comment mettre en place une location avec le dispositif Cosse ?

La mise en location directe du logement Cosse 

Le logement pourra être proposé à la location directement par le propriétaire.

Chaque partie dispose d’obligations :

  • Le propriétaire doit se référer aux conditions de plafonnement de ressources et de loyers pour être éligible aux opérations Louer Abordable. Il doit également respecter les critères de logement imposés par la loi Cosse, notamment en matière de décence.
  • Le locataire s’engage à occuper le logement en tant que résidence principale. Il paye le loyer et les charges directement au bailleur. Il doit assurer l’entretien et les réparations courantes. Il est tenu de fournir une attestation d’assurance habitation. En cas de non-respect d’une de ses obligations, vous pouvez saisir le juge pour mettre fin au bail.

La location en intermédiation locative en dispositif Louer Abordable

L’intervention d’un tiers entre le propriétaire et le locataire simplifie la gestion.

Grâce à l’intermédiation locative du dispositif Cosse, vous sous-traitez la mise en location et les relations avec le locataire à un organisme agréé. 

Dans ce cas, les ressources des bénéficiaires étant très faibles, vous pouvez obtenir jusqu’à 85 % de réduction d’impôt. 

Deux options sont possibles :

  • la location ou la sous-location par une association telle que « Louez Solidaire » à Paris ou « Solibail » dans les autres territoires. Avec un paiement assuré pour le propriétaire, l’association agréée par la préfecture se substitue au locataire : paiement du loyer et des charges, entretien du logement et remise en état courante.
  • le mandat de gestion via une Agence Immobilière Sociale (comme Soliha ou AIVS), reconnue officiellement par la carte professionnelle de gestion immobilière. L’agence perçoit le loyer et les charges pour les reverser au bailleur. Garantie financière et accompagnement social peuvent être proposés.

À noter que la location en meublé est autorisée pour un bail avec une agence de gestion.

La location d’un logement déjà occupé

Lors du renouvellement d’un bail déjà existant, une convention avec l’ANAH est possible. Le locataire en place a six mois pour accepter ou rejeter le nouveau bail.

La nouvelle convention commence à la signature du bail nouvelle version. Vu le plafonnement du loyer imposé par la loi Cosse ancien, le locataire est largement gagnant avec ce changement.

Quels montants pour défiscaliser en régime Cosse ?

Les plafonds de ressources pour sélectionner le locataire 

Avec le dispositif Cosse, vos locataires ne doivent pas dépasser des plafonds de ressources imposés par l’Etat.

Selon le type de contrat de départ, les plafonds de ressources varient d’une formule à l’autre, intermédiaire, social ou très social.

Pour connaître les revenus du foyer, vous devez obtenir l’avis d’imposition ou de non imposition de l’année N-2. ce document est à conserver pendant toute la durée du bail.

Le préfet peut proposer des candidats pour un loyer conventionné très social.

Les plafonds de loyers en conventionnement Cosse

Les limites de loyers sont définis selon les zones géographiques. Entre la zone A bis, A, B1, B2 ou C, les plafonds diffèrent.

C’est la raison pour laquelle le propriétaire bailleur doit s’informer auprès de l’ANAH avant de s’engager dans un contrat de location Cosse.

En effet, la rentabilité peut être grevée, les calculs devront être réalisés en amont de l’opération. Ces plafonds de loyers sont revus tous les ans.

Pour calculer le plafond du loyer, vous devez ajouter la surface habitable du logement à la moitié de la surface des annexes (plafonnée à 8 m²). Le coefficient en euros par m² s’applique à cette surface.

Le traitement des révisions de loyers pour les logements éligibles au régime Cosse

Deux cas de révision de loyer se présentent :

  • La révision annuelle du loyer conventionné Cosse ancien : au 1er  janvier de chaque nouvelle année, vous pouvez augmenter le loyer selon l’indice de référence des loyers défini par l’INSEE. Pour pouvoir appliquer cette révision, vous devez prévoir une clause dans le contrat de bail.
  • Lors du changement de locataire : vous pouvez augmenter le loyer du logement sous réserve qu’il ne dépasse pas le plafond réglementaire.

Les montants de réductions d’impôts prévus par le dispositif Louer Abordable

Le dispositif Cosse ancien prévoit des paliers de réductions d’impôt selon la zone géographique, le type de conventionnement ANAH et l’appel à l’intermédiation locative.

Un abattement fiscal de 15 % à 85 % est attribué aux contribuables bailleurs investissant en loi Cosse.

C’est la convention avec l’ANAH qui définit le cadre de la location.

Les déductions possibles sont calculées selon le type de convention ANAH et la zone géographique :

  • Pour un loyer intermédiaire : 30 % pour les zones A bis, A et B1, 15 % en B2 et pas de réduction en zone C,
  • Pour un loyer social et très social : 70 % pour les zones A bis, A et B1, 50 % pour la zone B2, 50 % en zone C avec travaux ou 0% sans travaux,
  • Pour une intermédiation locative : 85 % pour toutes les zones et tous types de loyers, à l’exclusion de la zone C pour les loyers intermédiaires. Le taux est applicable avec ou sans travaux.

À titre d’exemple, pour un loyer de 500 € en intermédiation locative, vous ne serez imposé que sur 75 €.

La déduction fiscale pour les investissements en société

Pour un investissement en société non soumise à l’impôt sur les sociétés, le contribuable déduit l’abattement applicable sur la part du loyer qu’il perçoit.

C’est le cas des acquisitions en SCI à l’impôt sur le revenu.

Le plafond de déficit foncier possible avec la loi Cosse

L’intermédiation locative permettant la location en meublé, vous pouvez cumuler les avantages fiscaux en matière de déductions de charges et dépenses.

En régime micro-BIC, un abattement de 50 % est appliqué sur les revenus locatifs annuels.

En régime réel, vous déduisez la totalité des charges et dépenses. 

Dans le cas où les charges sont supérieures aux revenus locatifs, un déficit foncier est généré et diminue vos revenus globaux. Ce report est possible pendant 10 ans.

Le déficit foncier en Cosse ancien s’élève à 15 300 € au lieu de 10 700 € pour les autres régimes.

Le dispositif Cosse exclu du calcul des niches fiscales

Le régime Cosse ne fonctionne pas comme les autres dispositifs fiscaux. En règle générale, les réductions d’impôt sont cumulables entre les différentes opérations fiscales dans la limite de 10 000 € annuel.

Ici, la loi Cosse n’est pas intégrée dans cette limite. Vous pouvez donc investir librement et bénéficier pleinement des avantages financiers. 

La Prime à l’Intermédiation Locative : une aide complémentaire pour les bailleurs

Pour inciter les propriétaires à solliciter l’intermédiation locative, une Prime d’Intermédiation Locative (PIL) de 1 000 € peut leur être attribuée pour la location d’un logement conventionné social et très social.

Cette aide est allouée pour les locations, sous-locations ou mandat de gestion de logements situés sur des zones tendues ou moyennement tendues.

La zone C n’est donc pas concernée par la prime PIL. Celle-ci est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.

Pourquoi investir avec la loi Cosse ?

Permettre de loger des foyers à faibles revenus grâce au dispositif Louer Abordable

En louant votre logement à des personnes à revenus modestes, vous leur donnez la possibilité de disposer d’un toit décent et qualitatif.

Vous les aidez à vivre dans de meilleures conditions. Le dispositif Cosse est avant tout une opération solidaire.

Remettre en location des logements vacants

Certaines zones géographiques ou centres-villes ont un quota de logements vacants importants.

En valorisant le dispositif Cosse ancien, l’Etat a voulu donner un coup de pouce financier aux bailleurs.

Avantages financiers, déductions fiscales et garanties financières : les propriétaires sont incités à remettre des logements inoccupés à la location après travaux.

Rénover des logements anciens avec des aides éligibles au dispositif Cosse

Dans le cas où votre logement ne respecte pas les critères de décence, vous pouvez solliciter l’ANAH.

Cet organisme délivre des subventions, sous conditions, aux propriétaires bailleurs souhaitant remettre leur logement dans les normes réglementaires.

Les opérations Cosse permettent la remise en état du parc immobilier ancien et dégradé.

Y-a-t-il des avantages à engager une opération en loi Cosse ?

Dispositif Cosse et réduction d’impôts jusqu’à 85 % !

Selon les territoires géographiques et le type de conventionnement des loyers, le propriétaire bailleur peut bénéficier jusqu’à 85 % de réduction d’impôt.

Il s’agit d’un taux unique en défiscalisation fiscale. Cet avantage est possible en déléguant la mise en location à un établissement d’intermédiation locative.

La simplicité d’un investissement éligible au régime Cosse

En sollicitant les services de l’ANAH, l’investisseur est conseillé et accompagné tout au long de l’opération.

Après avoir réalisé les travaux nécessaires, le propriétaire choisit de louer à un locataire selon les trois critères fondamentaux de la loi Cosse à savoir zone géographique, plafonds de ressources et de loyers.

Le logement peut être récupéré facilement à la fin de l’engagement de location. Sans démarche, le bail est renouvelé tacitement.

La sécurisation de la location en Cosse ancien

Malgré les doutes qu’un bailleur peut ressentir en louant son logement à un ménage pouvant présenter des difficultés, le dispositif Cosse est très sécurisé grâce à des garanties financières fiables.

En effet, le paiement du loyer et des charges est assuré dans tous les cas :

  • En social et très social, le versement des APL est effectué directement au bailleur, en tiers payant.
  • Le régime défiscalisant Cosse encourage l’intermédiation locative. En faisant appel à des associations sous contrat Solibail, votre payeur direct est l’association. Celle-ci garantit le versement du loyer malgré les impayés ou la vacance locative, et ce, durant l’intégralité de la durée de l’engagement.
  • Confier le mandat de gestion à des agences immobilières sociales (par exemple Soliha) soulage bien des propriétaires. L’agence gère pour votre compte votre contrat de location et accompagne socialement le locataire.

À noter que les travaux de remise en état en cas de dégradations sont assurés par l’établissement intermédiaire avant la restitution du logement.

Le dispositif Cosse est-il dépourvu d’inconvénients ou de risques ?

Perte de contrôle du contrat de location avec le dispositif Cosse

En déléguant la location à une agence intermédiaire, vous pouvez avoir la sensation de ne plus disposer de votre bien comme bon il vous semble.

La location à un membre proche de sa famille n’est pas possible.

Pourtant, faire appel à des organismes garantissant financièrement l’opération est plus avantageux que de gérer soi-même l’opération.

Le non cumul avec d’autres dispositifs fiscaux

Les avantages financiers du Cosse étant nombreux, l’investisseur ne pourra cumuler le dispositif Cosse avec d’autres opérations défiscalisantes.

Sont donc exclus les programmes Pinel, Denormandie, Malraux, Censi Bouvard et Monuments Historiques.

Loi Cosse et changement de situation pendant l’opération

En s’engageant sur une durée de 6 ou de 9 ans, la situation de chaque partie peut évoluer :

  • Dans le cas d’augmentation de revenus de votre locataire, il peut dépasser le plafond de ressources réglementaires. À chaque renouvellement de bail, il devra fournir un nouvel avis d’imposition de l’année N-2. S’il ne rentre plus dans les critères, il ne pourra poursuivre la location dans ce logement.
  • Côté bailleur, s’il y a changement de propriétaire lors d’une vente, d’une donation ou d’une succession, les repreneurs doivent être informés du conventionnement. La convention est valable jusqu’au terme du contrat initial. En revanche, les repreneurs ne bénéficient pas de facto des avantages fiscaux.

Quels conseils devez-vous retenir avant d’investir en dispositif Cosse ?

Des agences conseils pour vous aider

De nombreux interlocuteurs sont à l’écoute des propriétaires bailleurs :

  • L’ADIL conseille les particuliers pour toutes questions relatives au logement et aux difficultés qu’un propriétaire bailleur peut rencontrer avec un locataire.
  • L’aide d’organismes tels qu’Action Logement permet d’obtenir des conseils gratuits pour trouver un locataire et garantir vos revenus locatifs. 
  • L’ANAH vous guide pour l’obtention de subventions, la réalisation des travaux et le conventionnement du contrat.

Conserver les justificatifs en cas de contrôle

En profitant d’aides financières et d’avantages fiscaux grâce au dispositif Cosse, vous n’êtes pas à l’abri d’un contrôle de l’ANAH ou des services des impôts.

Conservez l’ensemble des justificatifs, que ce soit pour les travaux ou les conclusions du bail : factures du professionnel pour la rénovation du logement, avis d’imposition du locataire et contrats de bail.

En cas de non respect des obligations, un remboursement des sommes perçues par erreur peut être exigé.

En résumé, le dispositif Cosse est une opération sécurisée permettant de bénéficier d’un avantage fiscal inversement proportionnel au montant du loyer pratiqué.

En aidant à loger les ménages à revenus modestes avec des logements rénovés, vous contribuez à des actions solidaires et environnementales.

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