Comment fonctionne une estimation immobilière en ligne ?

Dernière mise à jour le 28 septembre 2020

Vous prévoyez de mettre en vente un bien immobilier et vous aimeriez avoir une idée de sa valeur afin d’orienter votre prix de vente.

Vous avez donc pensé à le faire estimer en ligne car cela semble beaucoup plus simple et rapide que de prendre rendez-vous avec un agent immobilier.

Comment fonctionne l’estimation en ligne ? Peut-on s’y fier ? Voici notre avis.

estimer bien immobilier en ligne

Estimation immobilière en ligne : comment ça marche ?

Estimer la valeur de son bien immobilier est l’une des premières choses à faire avant de le mettre en vente.

L’estimation immobilière va en effet permettre au vendeur de savoir ce qu’il pourra toucher de cette vente et de connaître alors son budget pour sa future acquisition.

L’idée est donc de pouvoir vendre au prix juste : ni trop haut pour ne pas freiner les acheteurs, ni trop bas pour ne pas perdre d’argent.

Pour cela, il existe deux solutions : l’évaluation de la valeur du bien par un agent immobilier qui se rend sur place et l’estimation virtuelle via un site internet.

L’estimation immobilière en ligne est un outil, la plupart du temps gratuit, permettant d’obtenir une estimation du prix de vente d’une maison ou d’un appartement en quelques clics sur Internet.

Grâce à un questionnaire dont les réponses sont ensuite analysées par un robot, le site en question fournit à l’internaute une estimation de la valeur de son bien, le plus souvent sous forme d’une fourchette de prix.

De nombreux vendeurs se tournent naturellement vers cette solution rapide et pratique qui permet d’évaluer la valeur d’un bien en quelques minutes sans avoir à prendre rendez-vous avec une agence.

Déroulement d’une estimation immobilière en ligne

Lors d’une estimation immobilière en ligne, le site en question vous propose un questionnaire à remplir.

Vous devez alors y renseigner un maximum d’informations sur le bien à évaluer :

  • l’adresse précise,
  • la superficie,
  • le nombre de pièces,
  • le nombre de chambres,
  • la présence ou non d’un jardin, d’un balcon ou d’une terrasse,
  • l’année de construction du bâtiment,
  • l’état général du bien,
  • le nombre d’étages,
  • la présence d’un parking,
  • l’exposition,
  • le niveau de nuisances sonores etc.

Tous ces renseignements vont permettre au système informatique du site de comparer la maison ou l’appartement à d’autres biens similaires de la même zone géographique.

Le prix actuel du marché sera également pris en compte dans l’algorithme pour estimer le prix de vente final.

Une fois le questionnaire complété et validé, vous obtenez l’estimation du site en quelques minutes.

Il est rare que cette estimation corresponde à un prix ferme, il s’agit le plus souvent d’un écart entre deux valeurs. Plus l’écart est élevé et moins l’estimation est donc précise.

Des estimations variables en fonction du simulateur utilisé

Lorsque l’on fait évaluer le prix d’un même bien immobilier via plusieurs sites spécialisés dans l’estimation immobilière en ligne, on se rend compte que les prix estimés diffèrent beaucoup en fonction des simulateurs utilisés.

Les estimations peuvent ainsi varier du simple au double concernant le prix au mètre carré d’un même appartement par exemple.

Ces écarts importants sont une première indication du fait que l’estimation immobilière en ligne peut être très approximative.

Les leaders de l’estimation immobilière en ligne tels que Meilleursagents.com, Foncia, Efficity ou SeLoger ne prennent pas forcément en compte les mêmes critères et leurs bases de données respectives ne sont pas équivalentes, ce qui peut créer d’importantes différences dans les estimations.

Estimation immobilière en ligne : comment sont calculés les prix ?

Quatre principaux critères sont pris en compte pour le calcul du prix :

La zone géographique du bien

Elle sert à comparer la maison ou l’appartement à d’autres biens équivalents de la même ville ou du même quartier.

La précision de cette comparaison dépend toutefois de la quantité de biens comparables dont dispose le simulateur dans sa base de données.

En effet, s’il n’y a dans cette base de données qu’un ou deux biens similaires de la même zone qui sont enregistrés, alors l’estimation aura peu de chance d’être pertinente.

Les caractéristiques

Le nombre de pièces, la superficie et toutes les caractéristiques de la maison ou de l’appartement vont également permettre au simulateur en ligne d’estimer la valeur du bien.

L’état général

Dans le questionnaire en ligne, une ou deux questions permettront au robot d’estimer l’état et la qualité du bien à évaluer.

Il se basera notamment sur la date de construction et sur l’évaluation (subjective) de l’état du bien par son propriétaire.

Le prix du marché

Il fluctue beaucoup en fonction des zones et des périodes mais est pris en compte dans le calcul du prix grâce aux bases de données de prix d’achat intégrées à l’algorithme.

Là encore, des fichiers trop pauvres en données peuvent altérer la pertinence de l’estimation.

Estimation immobilière en ligne : peut-on s’y fier ?

L’estimation immobilière sur internet est un outil pratique lorsque l’on souhaite avoir une idée générale et rapide de la valeur du bien que l’on souhaite vendre.

Toutefois, elle s’avère souvent peu précise et les résultats fluctuent énormément d’un simulateur à l’autre, ce qui semble témoigner d’une faille importante de ce système d’évaluation automatisé.

Rien ne remplace en effet l’œil d’un expert se déplaçant sur le terrain pour évaluer un bien dans son ensemble, en prenant en compte ses caractéristiques multiples et ses détails impossibles à déceler par un ordinateur.

La question sur l’état général du bien est notamment très subjective et une simple évaluation par le propriétaire est généralement insuffisante (un propriétaire n’aura pas toujours conscience des défauts de son habitat).

Chaque bien étant unique et impliquant de nombreux paramètres, une simple description en ligne ne suffit généralement pas à en obtenir un profil précis et réaliste.

Sans compter les bases de données trop pauvres pour certaines zones géographiques, donnant alors lieu à des estimations plutôt aléatoires.

Un aspect d’ailleurs difficile à contrôler puisque la quantité de données comparables disponibles pour chaque estimateur en ligne n’est jamais précisée.

Attention également aux démarches commerciales sous-jacentes qu’impliquent les estimations immobilières en ligne.

De nombreux simulateurs revendent les adresses e-mail des vendeurs aux agences immobilières.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les questionnaires sont souvent brefs et peu fournis, afin de ne pas faire fuir les internautes et pouvoir récolter un maximum de coordonnées.

Pour évaluer le prix juste de votre maison ou de votre appartement, il est donc toujours plus sûr de faire appel à un agent immobilier qui pourra évaluer de façon précise le prix de vente de votre bien en prenant en compte tous ses critères avec un œil avisé et expérimenté.

L’évaluation immobilière est en plus un service gratuit offert par la plupart des agences.

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