Investir en défiscalisation : Comment optimiser son investissement locatif ?

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Face à l’incertitude financière, à la volatilité des placements boursiers et à la baisse des taux, il est aujourd’hui plus que jamais tentant d’investir dans l’immobilier.

Le locatif est d’ailleurs l’un des meilleurs moyens de se créer un revenu complémentaire grâce aux loyers tout en se constituant un patrimoine.

Pour autant, il faut garder à l’esprit quand on prépare son investissement locatif que les revenus fonciers sont assez lourdement taxés, ce qui conduit de nombreux investisseur à se tourner vers des stratégies de défiscalisation.

Ces stratégies existent dans le neuf aussi bien que dans l’ancien.

Fiscalité des revenus locatifs

Les loyers que vous procurera l’appartement dans lequel vous investissez relèvent de l’impôt sur le revenu et donc de votre tranche d’imposition.

Ils viennent s’ajouter à vos autres revenus, provenant par exemple de votre salaire. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux.

En clair, cela signifie par exemple que pour les investisseurs qui sont assujettis à la tranche des 30%, c’est presque la moitié des loyers qui est prélevée.

On comprendra aisément que l’investissement locatif puisse, dans ces conditions, paraître peu rentable, surtout au regard du prix actuel des biens immobiliers.

En effet, vous devez aussi rembourser votre prêt, payer une agence pour la gestion du bien et participer aux charges de la copropriété.

Dès lors, seule solution : se tourner vers une stratégie de défiscalisation. Dans la suite de cet article, nous vous proposons d’examiner plusieurs possibilités qui s’offrent à vous.

Investissement locatif dans le neuf

Le programme de défiscalisation le plus connu est sans conteste le Pinel.

En échange d’un engagement à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans, à un loyer plafonné et donc abordable, l’Etat permet aux investisseurs Pinel de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 12, 18 ou 21% du prix d’acquisition du bien.

Objectifs du Pinel : permettre la construction de logements abordables dans des zones locatives tendues, où la demande est forte, et compenser le surcoût du neuf par rapport à l’ancien, supporté par le propriétaire.

La défiscalisation Pinel doit s’achever au 31 décembre 2021, et il est difficile de savoir si un nouveau programme verra le jour.

Concrètement, cette date buttoir signifie que si vous êtes tenté par la défiscalisation dans le neuf, vous devez avoir souscrit le contrat de vente avant fin 2021. La construction pourra évidemment être achevée plus tard.

Donnons quelques précisions utiles sur la défiscalisation Pinel.

Tout d’abord, à quel prix va s’appliquer la réduction d’impôt ?

Il s’agit du prix de la construction, augmenté des frais annexes, à savoir frais de notaire, droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, en particulier. La réduction d’impôt est répartie sur les années de location.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif, vous devez construire en zone A bis, A, B1 ou B2, la zone C n’étant pas éligible.

Pour chacune de ces zones, vous devez respecter un plafond de ressources des locataires, ainsi qu’un prix maximal au m² pour le loyer. L’obtention de la réduction fiscale est subordonnée à la location effective du bien dans les 12 mois qui suivent l’achèvement.

Pour que ce soit intéressant fiscalement, le Pinel comporte donc un certain nombre de contraintes qu’il faut intégrer à sa stratégie globale d’investissement locatif.

La défiscalisation dans l’ancien

investissement immobilier dans l'ancien

Vous souhaitez investir, mais plutôt dans l’ancien ? Là encore, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôt.

Transformation d’un local en logement

La transformation d’un local en logement s’apparente à de la construction et relève donc du Pinel. Attention : le même zonage et les mêmes contraintes s’appliquent !

Défiscalisation grâce au déficit foncier

La stratégie consiste ici à investir dans un logement ancien à réhabiliter. Le montant des travaux est déductible des revenus locatifs.

Lorsque ce montant est supérieur à la somme des loyers, on crée un déficit foncier.

Ce dernier est déductible des revenus à hauteur de 10 700 euros et le reliquat est reportable sur les revenus fonciers suivants.

Outre les travaux, vous pouvez déduire au réel la taxe foncière et les intérêts de l’emprunt ayant servi à acquérir le logement.

Là encore, il y a un engagement à prendre vis à vis de l’Etat : vous devez louer votre logement durant 3 ans.

Défiscalisation dans le cadre du dispositif Cosse

Enfin, vous pouvez vous engager dans un investissement locatif réalisé dans le cadre du dispositif Cosse.

Il s’agit d’un programme de défiscalisation locative initié par l’Etat en 2019. Vous vous engagez à louer votre bien pour un loyer abordable et vous souscrivez une convention avec l’ANAH.

Différents montages sont proposés selon la zone où se situe votre logement (voir les zones Pinel).

Le loyer est plafonné, ainsi que le revenu fiscal des locataires, mais vous bénéficiez d’une déduction de 15 à 70% sur vos revenus fonciers.

Cette déduction peut même se monter à 85% si vous confiez la gestion locative de votre bien à une association agréée par l’Etat.

Deux situations peuvent se présenter :

– soit votre logement demande des travaux de mise aux normes, dans ce cas vous pouvez bénéficier de subventions de l’ANAH et vous devez le louer pendant 9 ans ;

– soit le bien ne nécessite pas de travaux, ou alors vous renoncez à demander des subventions : votre engagement à louer ne sera que de 6 ans.

A retenir

Ainsi que nous l’avons vu, il existe de nombreux moyens d’optimiser son investissement locatif en ayant recours à la défiscalisation :

  • Dispositif Pinel
  • Déficit foncier
  • Dispositif Cosse

Dans tous les cas, la réduction d’impôt est liée à l’engagement de louer son bien pendant une durée donnée.

L’un des principaux écueils est la vacance locative, dans la mesure où si vos locataires s’en vont, vous devez pouvoir prouver que vous avez entrepris le nécessaire pour en trouver de nouveaux.

L’emplacement du bien est important, en ce sens qu’il limite les risques de vacance locative.

2 Commentaires

  1. ce n’est pas non plus aussi simple que cela, j’ai lu que l’achat sous la loi duflot est soumis à des conditions, quand vous louez votre bien il y a un calcul à faire car il y a un plafond pour le loyer, ce n’est pas vous qui choisissez le montant de votre loyer

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