Défiscaliser en loi Censi Bouvard : Comment s’y prendre ?

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La loi Censi Bouvard fait partie des dispositifs d’avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier en France. 

Les acquéreurs bénéficient de réductions d’impôt sous réserve de proposer la location d’un logement dans une résidence de services.

Parmi les nombreux régimes de défiscalisation, le Censi Bouvard est une opération relativement simple à mettre en place.

Examinons les différents points pour comprendre comment défiscaliser en loi Censi Bouvard.

Sommaire

Principe de la loi Censi Bouvard

En investissant en loi Censi Bouvard, vous êtes tenu de louer votre logement en meublé dans une résidence de services.

En contrepartie, vous pouvez réduire votre imposition de 11 % du coût de l’investissement sur une période de 9 ans.

Les textes imposent un engagement de location de 9 ans durant laquelle les loyers sont garantis. L’exploitation du bien, quant à elle, est confiée à un gestionnaire de service.

Défiscalisation en Censi Bouvard : Qui peut en bénéficier ?

La loi Censi Bouvard pour les contribuables Français 

Tout contribuable Français peut investir en Censi Bouvard.

Une tranche d’imposition maximale de 14 % est intéressante pour défiscaliser avec ce dispositif. Au delà, d’autres régimes, tels que le dispositif Pinel deviennent plus favorables.

Les conditions pour bénéficier du Censi Bouvard sont simples. Vous ne devez pas vous immatriculer au Registre du Commerce et des Sociétés, les formalités sont ainsi allégées.

Dispositif Censi Bouvard et loueur de meublé non professionnel LMNP

Pour être éligible au programme de défiscalisation Censi Bouvard, le propriétaire bailleur est soumis à l’obligation de louer le logement en meublé.

Il peut cumuler les avantages du Censi Bouvard avec celui du loueur de meublé non professionnel, appelé LMNP.

Pour ce faire, ses revenus locatifs annuels doivent être inférieurs à 23 000 €.

Si ce n’est pas le cas, il devra toutefois veiller à ce que ses revenus fonciers ne dépassent pas la totalité de ses revenus déclarés pour conserver le statut de loueur de meublé non professionnel. 

Acquisition en Censi Bouvard et indivision

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier à plusieurs personnes, la loi Censi Bouvard vous autorise à l’acquérir en indivision.

Dans ce cas, la réduction d’impôt est calculée au prorata de la quote-part de chaque indivisaire, sans pouvoir toutefois dépasser les 300 000 € HT par personne.

Le démembrement d’un bien acheté en Censi Bouvard

Une acquisition en démembrement n’est pas autorisée par la loi Censi Bouvard.

Cette interdiction est valable dès le début de l’opération jusqu’à la fin de l’engagement de location, c’est-à-dire pendant 9 ans.

Où réaliser son investissement Censi Bouvard ?

Les opérations éligibles à la loi Censi Bouvard concernent des biens neufs ou anciens.

En l’occurrence, vous pouvez sélectionner des biens répondant à l’un des critères suivants :

  • neuf,
  • dans un programme en état futur d’achèvement,
  • ancien dans un logement achevé depuis au moins 15 ans et réhabilité.

Acheter des logements dans des résidences de services en Censi Bouvard

Vous souhaitez bénéficier du régime Censi Bouvard ? Rien de plus simple.

Il vous suffit de sélectionner une opération d’investissement dans une résidence de services.

Il s’agit d’un programme de logements équipés, fournissant des prestations de services, dans lesquels les locataires peuvent emménager immédiatement.

En contrepartie, vous déléguez son exploitation par bail commercial à une société spécialisée dans sa gestion. Les lourdes contraintes liées à la gestion locative ne vous incombent pas.

Investir dans des résidences de services agréées pour les personnes âgées ou handicapées

Parmi les différentes résidences de services éligibles à la loi Censi Bouvard, les résidences à l’attention des personnes âgées ou porteuses de handicap représentent un investissement intéressant.

Ce type de logement permet de dispenser des prestations de soins médicaux ou paramédicaux.

Sont compris dans cette catégorie d’hébergement :

  • les établissements de type EHPA ou EHPAD (hébergement de personnes âgées dépendantes ou non),
  • les foyers (logements foyers, foyers de vies ou d’occupation et ceux comportant un accueil médicalisé),
  • les maisons d’accueil spécialisées de type MAS,
  • les petites unités de vie.

Défiscaliser en loi Censi Bouvard dans les résidences d’accueil et de soins agréés

Ce type d’investissement éligible au régime Censi Bouvard propose d’acquérir des logements au sein d’établissements ayant reçu l’agrément « qualité ».

Dans ce cas, les équipements sont adaptés à la perte d’autonomie. Le résident peut bénéficier d’une surveillance médicale à tout moment.

Investir dans ce type de résidences permet de répondre à une demande croissante d’hébergement d’une population vieillissante. 

Cibler des résidences étudiantes en Censi Bouvard

Dans un contexte de déficit de logement étudiant, investir en résidence étudiante avec la loi Censi Bouvard est une option intéressante.

Un investisseur partant sur une opération de résidence de services étudiants en Censi Bouvard aura peu de difficulté à louer son bien immobilier dans une ville universitaire.

Pour être qualifié de résidence de services étudiants, l’immeuble doit être destiné à accueillir au minimum 70 % d’étudiant. En outre, il doit procurer a minima trois des prestations suivantes :

  • la fourniture de petits-déjeuners,
  • l’entretien,
  • la blanchisserie,
  • l’accueil.

Que peut-on gagner financièrement avec le régime Censi Bouvard ?

La réduction d’impôt possible avec la loi de défiscalisation Censi Bouvard

Un des intérêts de la loi Censi Bouvard vient de la défiscalisation prévue par les textes. La réduction d’impôt s’élève à 11 % du coût HT de l’acquisition.

Pour un investissement de 300 000 €, la déduction possible sera de 33 000 € pendant la durée de l’opération, c’est-à-dire 3667 € par an pendant 9 ans.

Lorsque le montant imposable est inférieur à la réduction d’impôt, le surplus peut se reporter pendant 6 ans. Un achat en société ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt.

Le plafond d’investissement immobilier en Censi Bouvard

La réduction autorisée par le régime Censi Bouvard est calculée sur un prix plafond d’acquisition ou prix de revient de 300 000 € HT par an.

Les frais d’acquisition sont intégrés dans ce prix, hors mobilier.

Vous pouvez acheter plusieurs logements par an, sous réserve de ne pas dépasser ce montant.

Loi Censi Bouvard et niches fiscales

Les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard entrent dans le calcul de plafonnement des niches fiscales.

Les foyers fiscaux peuvent cumuler jusqu’à 10 000 € par an de réductions d’impôts, quels que soient les dispositifs actionnés.

Récupérer la TVA avec le dispositif de défiscalisation Censi Bouvard

Avec le dispositif Censi Bouvard, vous pouvez récupérer la TVA de l’investissement :

  • Vous devez opter pour une exploitation en statut LMNP et avec une imposition en régime réel simplifié BIC.
  • Les loyers doivent eux-mêmes être soumis à la TVA au taux de 5,5 %.
  • Cette facilité ne concerne que les résidences de services proposant au moins trois des quatre prestations professionnelles suivantes : petit-déjeuner, blanchisserie, entretien et accueil.
  • L’investisseur doit cependant conserver le bien pendant au moins 20 ans, faute de quoi il sera obligé de restituer la quote-part récupérée à tort. 

À titre d’exemple, pour un investissement de 300 000 € HT, la TVA récupérable se montera à 60 000 €, correspondant à un taux de TVA de 20 %

L’amortissement du bien et le régime Censi Bouvard

Tous les avantages du statut LMNP sont applicables en Censi Bouvard, à l’exception de l’amortissement du bien acquis.

Il n’est autorisé qu’au delà du plafond d’acquisition de l’opération, à savoir 300 000 €. En effet, le régime Censi Bouvard bénéficie d’une réduction d’impôt jusqu’à ce montant, il ne peut donc cumuler deux avantages fiscaux en dessous de 300 000 €.

L’imposition des revenus locatifs des programmes Censi Bouvard

L’imposition des loyers en Censi Bouvard reprend le même fonctionnement que celui appliqué en LMNP :

  • En qualité de loueur LMNP, vos revenus seront déclarés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) sur votre déclaration annuelle de revenus. Vous relevez automatiquement du régime micro BIC pour des revenus locatifs inférieurs à 70 000 €. Un abattement de 50 % des revenus est alors appliqué pour calculer la base imposable de vos gains immobiliers.
  • Au dessus de ce plafond ou sur demande, c’est le régime réel qui s’applique. Il autorise la déduction de tous les frais. Si un déficit foncier est constaté, vous pouvez le reporter pendant 10 ans maximum.

La revalorisation des loyers des logements loués en Censi Bouvard

En signant le bail commercial avec l’exploitant de la résidence, celui-ci s’engage à vous verser des loyers mensuels pendant neuf ans :

  • Votre revenu locatif fait l’objet d’une revalorisation dès lors qu’elle est formalisée dans le contrat initial.
  • Cette actualisation est valable pendant la totalité du bail et est plafonnée à la hausse.
  • Elle n’est pas nécessairement annuelle, ce sont les termes du contrat qui vous indiquent l’échéance de la valorisation du loyer.
  • La revalorisation est basée soit sur l’indice du coût de la construction, soit sur l’indice de référence des loyers.

Quand bénéficier du dispositif Censi Bouvard ?

La date d’échéance de l’opération de défiscalisation Censi Bouvard

Créée en 2009 et régulièrement prolongée à chaque fin d’échéance, la loi Censi Bouvard permet de bénéficier d’avantages fiscaux pour des opérations réalisées jusqu’au 31 décembre 2021.

La défiscalisation est liée à la déclaration d’achèvement des travaux et commence dans l’année.

Les durées de mise en location imposées par le régime Censi Bouvard

Pour garder le bénéfice des avantages fiscaux, le propriétaire bailleur doit s’engager à louer son bien immobilier pendant 9 ans.

Quant à la location, la loi Censi Bouvard prévoit qu’elle doit débuter dans le mois suivant la date :

  • d’achèvement de l’immeuble,
  • d’acquisition de l’immeuble neuf ou en VEFA
  • d’acquisition des logements réhabilités dont la construction initiale date d’au moins quinze ans,
  • d’achèvement des travaux dans un logement réhabilité se situant dans un immeuble datant d’au moins quinze ans.

Loi Censi Bouvard : la possibilité de report de la réduction d’impôt 

Lorsque la réduction d’impôt est plus importante que le montant des impôts à payer, un report du solde est autorisé pendant les six années qui suivent par le dispositif Censi Bouvard.

Le logement doit toutefois encore être en location durant ces six années. 

Comment gérer un bien immobilier éligible au régime Censi Bouvard ?

L’exploitation par une société de gestion

Le propriétaire bailleur ne gère pas la location. Il délègue cette tâche à une société de gestion en signant un bail commercial.

L’exploitant se charge alors de l’ensemble de l’exploitation, que ce soit la relation avec le locataire, l’encaissement des loyers ou le suivi administratif de l’opération. 

La perception de loyers réguliers sont ainsi garantis pour l’acquéreur pendant la durée de l’exploitation en Censi Bouvard.

La société de gestion perçoit en contrepartie une commission qu’il déduit du loyer.

Il est à noter que l’exploitant dispose du logement comme bon lui : il peut par exemple le louer en courte durée pendant des vacances locatives.

La souscription d’assurance pour un bien Censi Bouvard

Un bien exploité avec le régime Censi Bouvard devra être assuré par l’acquéreur au titre de propriétaire non occupant.

Sont couverts par ce contrat les sinistres qui surviendraient lors de la non occupation ou de la non exploitation tels que l’incendie du logement ou un dégât des eaux.

En revanche, il est inutile de se protéger contre des impayés de loyers puisque l’encaissement des revenus locatifs est assuré par l’exploitant.

Celui-ci prend en charge tous les risques, de la vacance locative jusqu’à l’incident de paiement.

L’avenir d’un investissement Censi Bouvard

L’investisseur doit obligatoirement patienter jusqu’à la fin des neuf années pour pouvoir disposer du bien.

S’il ne respecte pas cette règle, il devra alors restituer les sommes dont il a pu bénéficier au titre de la réduction d’impôt en Censi Bouvard.

Passée cette période et à partir de la date anniversaire de la prise de bail initial du logement, il est libre de l’utiliser comme bon lui semble.

Il pourra au choix :

  • le récupérer pour une utilisation personnelle,
  • le revendre,
  • le louer avec ou sans intermédiaire,
  • poursuivre la location avec l’exploitant initial.

Incidents de la vie : conserver l’avantage fiscal Censi Bouvard

Il est possible de maintenir les principes de défiscalisation Censi Bouvard malgré les accidents de la vie impactant l’imposition d’un foyer fiscal.

Les conditions autorisant cet avantage concernent le contribuable ou l’un des deux époux déclarant les revenus conjointement.

Sont autorisés les aléas suivants :

  • invalidité de 2è ou 3è catégorie,
  • licenciement ou mise à la retraite imposée par l’employeur,
  • décès d’un des deux conjoints,
  • expropriation pour cause d’utilité publique de la résidence.

Pourquoi vous devez investir en Censi Bouvard ?

investir en Censi Bouvard
Exemple d’investissement en Censi Bouvard

Profiter du coût de revient de l’opération éligible au Censi Bouvard

En pariant sur une opération de défiscalisation Censi Bouvard, vous achetez au final un bien à bas prix.

Outre la réduction d’impôt, la récupération de TVA minore le coût d’acquisition ainsi que les revenus locatifs.

Par exemple, une opération de 300 000 € HT vous rapportera :

  • la réduction d’impôt de 11 % : 33 000 €,
  • le montant de la TVA calculée sur la base de 20 % (sous réserve du respect des conditions d’éligibilité) : 60 000 €,
  • le montant des loyers sur 9 ans. Par exemple, pour un loyer mensuel de 700 €, les loyers perçus s’élèvent à 75 600 €.

Au total, le gain financier se monte à 168 600 €, l’investissement en Censi Bouvard a réellement coûté 131 400 €.

Bénéficier des atouts du statut LMNP

La location meublée est plus intéressante qu’une opération en location nue.

Les loyers sont plus élevés et les régimes micro-BIC ou réel permettent d’atténuer l’imposition des revenus locatifs.

En régime réel, vous pouvez déduire un déficit foncier sur une période de 10 ans maximum.

Investir en Censi Bouvard sur plusieurs programmes

À partir du moment où vous ne dépassez pas le plafond annuel de 300 000 € HT, vous pouvez diversifier les opérations immobilières en Censi Bouvard.

Entre les différents types de résidences de services, vous avez le choix d’opter pour des programmes différents tout en bénéficiant des mêmes avantages fiscaux.

Avantages du Censi Bouvard : les points à souligner

La sécurité du dispositif Censi Bouvard

Peu de risques pour ce type d’investissement vous attendent.

En effet, les loyers étant garantis dans le bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence.

Vous ne supportez aucun incident de parcours lié à toute location : vacance et carence locative, impayé.

Vous n’êtes pas en liaison avec le locataire final, toutes les questions ou litiges sont directement traités par la société de gestion. 

La liberté d’investir dans tous secteurs géographiques

Pour le régime Censi Bouvard, aucune zone géographique n’est imposée par la loi.

Contrairement à la loi Pinel, vous êtes libre d’investir où vous le souhaitez.

Un examen du marché local locatif et de l’offre est cependant préférable avant de s’engager sur 9 ans.

La loi de défiscalisation Censi Bouvard : des loyers non plafonnés

Plusieurs dispositifs de défiscalisation sont mis en place pour permettre à des foyers modestes de parvenir à se loger. Le régime Censi Bouvard n’en fait pas partie.

Les loyers sont fixés selon vos souhaits et l’exploitant se charge de les recouvrer.

Pour garantir l’occupation de votre logement, vous devez veiller à vous référer aux prix pratiqués sur le secteur pour le même type de logement, à prestations équivalentes.

La location sans plafond de ressources pour les résidences Censi Bouvard

Les locataires n’ont pas d’obligation quant au montant de leurs revenus, comme pour certains dispositifs tel que le dispositif Cosse.

L’exploitant sélectionne le locataire librement et vous ne pouvez lui imposer aucun critère de ressources ou de garantie en Censi Bouvard.

Les inconvénients du dispositif Censi Bouvard

La perte de maîtrise du bien avec le régime Censi Bouvard

En déléguant la gestion de la location à l’exploitant de la résidence Censi Bouvard, vous n’avez plus de regard sur votre bien.

Vous confiez le logement au bon vouloir d’une société avec qui vous avez signé un bail commercial. L’aménagement ne vous appartient plus pendant cette période.

De plus, vous devez attendre la fin de la durée de défiscalisation Censi Bouvard avant de pouvoir récupérer votre investissement ou le louer à un proche.

Limite de cumul d’opérations de défiscalisation sur un logement Censi Bouvard

Sur le bien que vous achetez, seul le dispositif Censi Bouvard s’applique. Vous ne pouvez cumuler d’autres dispositifs comme la loi Pinel ou la loi Malraux

En revanche, dans la limite des niches fiscales, le cumul est possible sur des investissements autres que l’opération Censi Bouvard. Un investissement Pinel sur une autre opération défiscalisante est donc autorisé.

De même, le cumul entre plusieurs opérations Censi Bouvard est envisageable dans la limite des 300 000 € HT annuels.

Pas d’investissement en société pour une opération en Censi Bouvard

L’achat en SCI ou en SARL n’est pas compatible avec un régime Censi Bouvard.

Vous devez obligatoirement acquérir le bien en nom propre ou en indivision pour profiter des avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard.

Nos conseils pour vous aider à défiscaliser en loi Censi Bouvard

Investir sans apport dans un programme de défiscalisation Censi Bouvard

Le financement par crédit sans apport présente plusieurs avantages.

Pour optimiser votre opération en Censi Bouvard, vous pouvez profiter de l’effet de levier des banques en investissant sans apport.

En profitant de taux bas et en contractant un prêt sur une longue durée, vous aurez peu de difficulté à dégager un excédent de trésorerie avec les loyers perçus.

Vous conservez une trésorerie mobilisable à tout moment.

Enfin, en finançant le projet par un crédit, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs en régime réel. 

Etudier le marché de location du secteur ciblé en Censi Bouvard

L’investissement dans des biens éligibles au Censi Bouvard nécessite d’analyser les besoins en logements dans la zone que vous ciblez.

Privilégiez des villes universitaires pour les résidences de services pour étudiants.

Étudiez l’offre d’accueil pour les personnes âgées, dépendantes ou porteuses de handicap.

Il est inutile de vous engager sur des programmes si une foison de programmes sont déjà mis en place dans le secteur et que les logements ne sont pas occupés.

Observez les annonces de location pour les résidences de ce type.

Vérifier la fiabilité du gestionnaire de service avant de signer un projet Censi Bouvard

Confier la gestion d’un logement à un tiers pendant neuf ans sous-entend un contrat de confiance mutuel.

Pour réussir votre investissement dans un programme Censi Bouvard, soyez à l’affût des opérations de même type réalisées par cet opérateur.

Renseignez-vous sur la réputation et le sérieux de la société. L’ancienneté peut être un bon indicateur, la santé financière également. Une vérification préalable peut vous procurer des informations précieuses.

Pour résumer, défiscaliser en loi Censi Bouvard est une opération qui vous permet de cumuler des gains financiers non négligeables avec un investissement peu contraignant.

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