Comment investir avec la loi Malraux ? Tout savoir avant de se lancer !

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La rénovation des centres-villes historiques est encouragée par des programmes de défiscalisation tels que la loi Malraux

Créé en 1962 par le ministre André Malraux, le dispositif Malraux vise la protection du patrimoine architectural et historique dans de nombreuses villes françaises

Retrouvez nos meilleurs conseils pour savoir comment investir avec la loi Malraux.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

La loi Malraux est une loi de défiscalisation à l’attention des propriétaires bailleurs de logements en immeuble.

Elle vise à réhabiliter les quartiers historiques dans des sites patrimoniaux remarquables et à rénover des immeubles anciens.

En contrepartie, le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôts calculée selon le montant des travaux engagés.

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Malraux ?

Respecter les travaux obligatoires

Avant de vous lancer dans les travaux, il est préférable de vérifier si les frais engagés peuvent être pris en compte dans le régime Malraux.

En l’occurrence, les dépenses déductibles portent sur :

  • la démolition obligatoire,
  • la remise en état de la toiture ou des murs extérieurs suite à la démolition,
  • la restauration ou la transformation des bâtis existants,
  • les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration,
  • les autres frais (gestion, primes d’assurance).

À noter qu’aucune déduction n’est possible en loi Malraux pour les chantiers de construction pure, d’agrandissement d’habitation ou pour des immeubles détenus en nue-propriété.

Respecter les impératifs de mise en location

Pour prétendre aux avantages fiscaux de la loi Malraux, vous devez louer le bien immobilier en location nue.

Seule l’occupation à titre d’habitation principale est autorisée par le dispositif.

Les membres directs de la famille du contribuable n’ont pas la possibilité de louer ce logement réhabilité.

Défiscaliser en Malraux en respectant les autorisations de l’Etat

Les travaux ne peuvent être menés librement. S’agissant de chantiers dans des quartiers historiques, l’acquéreur doit se référer aux décisions de l’Etat pour pouvoir engager des travaux en dispositif Malraux.

Pour ce faire, le propriétaire se soumet obligatoirement à :

Qui peut bénéficier du régime Malraux ?

Une loi pour les contribuables Français

Les opérations de défiscalisation Malraux s’adressent aux contribuables français investissant dans les belles pierres et les immeubles haut de gamme.

Si vous comptez investir en Malraux, vous devrez acheter un logement dans un immeuble ancien, votre budget doit donc être sérieusement étudié en amont.

La défiscalisation Malraux pour les foyers fortement taxés

Un autre critère pour profiter pleinement de la réduction d’impôts Malraux est le taux d’imposition du contribuable.

Aucun impératif n’est défini par la loi mais l’opération est réellement intéressante pour les foyers imposés à partir d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 %.

Vous déduisez les travaux de la totalité des revenus et non uniquement des revenus fonciers.

Comment défiscaliser en loi Malraux ?

Investir en Malraux dans des zones ciblées par l’Etat

Les programmes de défiscalisation en régime Malraux sont réalisables dans des secteurs bien identifiés par l’Etat Français.

Ce sont des territoires qui possèdent un patrimoine remarquable éligible à des plans d’amélioration et de valorisation.

Engager des travaux de réhabilitation 

La loi Malraux et sa défiscalisation consistent à réaliser des travaux de réhabilitation d’immeubles dans des sites historiques ou devant respecter une cohérence architecturale.

Pour être éligible aux opérations Malraux, les travaux sont tenus :

  • d’être réalisés dans une période de 3 ans après la délivrance du permis de construire,
  • si des fouilles archéologiques sont nécessaires, une année supplémentaire est alors accordée.

Défiscalisation en Malraux : dans quelles zones investir ?

Investir en Malraux dans les centres anciens

La loi Malraux vous permet de réhabiliter des immeubles d’habitation anciens dans des secteurs historiques sauvegardés définis par arrêté du 19 janvier 2018.

Vous pouvez en bénéficier pour les locaux à usage d’habitation ou pour ceux générant des revenus fonciers.

Investissement en Loi Malraux dans des Sites Patrimoniaux Remarquables 

Pour investir en régime Malraux, les investisseurs doivent choisir des immeubles se trouvant dans des Sites Patrimoniaux Remarquables (SPR) et répondant à l’une des obligations suivantes :

  • Ils doivent être éligibles au Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) mis en place dans des Quartiers Anciens Dégradés (QAD) ou des quartiers ciblés par les Nouveaux Programmes Nationaux de Renouvellement Urbains (NPNRU).
  • Ils doivent faire l’objet d’un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP).
  • Ils se situent dans un Quartier Ancien Dégradé et leurs travaux de restauration sont déclarés d’utilité publique (jusqu’au 31 décembre 2019).
  • Les travaux de restauration de l’immeuble sont déclarés d’utilité publique selon l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme.

Combien de temps devez vous louer votre bien pour profiter du dispositif Malraux ?

En réhabilitant un immeuble, le propriétaire bailleur bénéficiant du régime Malraux doit se référer aux délais impartis.

Un délai de mise en location imposé par la loi Malraux après la fin des travaux 

Après l’achèvement des travaux, le bien immobilier doit être mis en location au plus tard dans les 12 mois suivant cette date.

Passé ce délai, vous perdez les fruits de la défiscalisation en régime Malraux

La durée de location obligatoire pour bénéficier du dispositif Malraux

Le bien immobilier doit être loué au minimum pendant 9 ans dans le cadre la réduction d’impôts de la loi de défiscalisation Malraux.

Le logement ne peut pas être vendu avant la fin de cette période sous peine de remise en cause des avantages financiers procurés par ce dispositif.

Une vacance maximum autorisée par le régime Malraux entre deux locataires

Le régime de défiscalisation Malraux tolère un délai de vacance d’un an maximum entre deux locataires.

Lorsqu’il dépasse l’échéance, le propriétaire bailleur doit prouver qu’il est en recherche active d’un nouveau bail pour conserver le bénéfice de la réduction d’impôt Malraux.

Jusqu’à quel montant pouvez-vous défiscaliser en Loi Malraux ?

Deux taux de réductions d’impôts en Malraux

En investissant dans un immeuble éligible au régime Malraux, vous pouvez réduire vos impôts sur la base de l’un des deux taux définis par la loi :

  • 22 % pour les réhabilitations d’immeubles se trouvant dans un site qualifié SPR et bénéficiant d’un plan PVAP approuvé. Sont concernés également les travaux de restauration déclarés d’utilité publique.
  • 30 % pour les travaux engagés sur des immeubles situés dans un site SPR avec un plan PSMV approuvé. Dans ce cas, les opérations sont à réaliser dans des quartiers ciblés : les anciens dégradés (QAD) ou ceux éligibles aux Programmes NPNRU.

Des dépenses plafonnées par la loi

Le contribuable peut déduire les dépenses engagées pour les travaux de restauration en loi Malraux dans la limite de 400 000 € échelonnés sur 4 ans

Lorsque le montant déductible est supérieur au montant des impôts à payer, vous pouvez reporter le solde sur les 3 années suivantes.

Comment réhabiliter son bien en loi Malraux ?

Les investisseurs immobiliers disposent de deux techniques pour mener à bien les opérations éligibles à la loi Malraux.

Le suivi des travaux par une Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)

En intégrant une Association Foncière Urbaine Libre, vous faites partie d’une assemblée de copropriétaires ayant les mêmes intérêts que vous.

L’AFUL est chargée de suivre les opérations de travaux éligibles au régime Malraux, depuis les études architecturales aux appels de fonds, sans oublier le suivi des démarches administratives. 

Opter pour un programme en Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)

Calquée sur le principe de la Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA), l’opération est confiée à un professionnel se chargeant du foncier et des travaux.

Le vendeur est soumis à une obligation de travaux et l’acquéreur à une obligation de paiement.

Cette vente décharge ainsi le propriétaire de la réalisation des travaux, ce qui peut s’avérer intéressant en loi Malraux, la réhabilitation pouvant étant sensible et technique.

Pourquoi investir en Loi Malraux aujourd’hui ?

Sauvegarder le patrimoine français 

Outre le fait que le dispositif Malraux aide à rénover les centres-villes anciens, il permet également de sauver le patrimoine architectural et historique. Les quartiers réhabilités redeviennent attractifs.

Grâce à la rénovation des immeubles via le régime Malraux, les logements répondent aux normes énergétiques et les bâtis sont sécurisés. 

Alléger l’imposition des foyers fortement taxés

Financièrement, le régime Malraux est particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Pouvoir déduire la totalité des travaux éligibles du montant imposable dès la première année est particulièrement avantageux.

De plus, le report du surplus sur les trois années suivantes permet de prolonger les bénéfices de l’opération. 

Quels sont les avantages de la Loi Malraux ?

Investir dans un patrimoine de qualité grâce à la défiscalisation Malraux

Vous disposez d’un bien de prestige à fort potentiel, rénové dans sa globalité.

Les opérations de réhabilitation en loi Malraux consolident votre bien immobilier. Vous serez ainsi à l’abri de lourds travaux pendant des années. 

Fixer librement son revenu locatif 

Vous n’êtes tenu d’appliquer aucun plafond de loyers ou de ressources pour vos locataires avec la mise en place d’un dispositif Malraux, contrairement aux dispositifs Denormandie ou Pinel par exemple.

Veillez toutefois à rester dans les prix du marché pour vous assurer de louer le bien dans les 12 mois après la fin des travaux.

Déduire les intérêts des emprunts des revenus fonciers

Pour investir en loi Malraux, vous pouvez recourir à l’emprunt pour financer votre immeuble.

Vous conservez ainsi la possibilité de déduire les intérêts du crédit de vos revenus fonciers. Ce sont les seules charges que vous pouvez déduire de ces revenus.

Cumuler le dispositif Malraux avec d’autres déductions d’impôts

Dernier avantage de poids, n’entrant pas dans les niches fiscales depuis 2013, les réductions en Malraux se cumulent au delà du plafond des 10 000 € de diminution d’impôts autorisé par foyer fiscal.

Quels sont les inconvénients de la loi Malraux ?

Louer un bien immobilier en Malraux concerne uniquement la location nue

Le bien immobilier acheté via un dispositif Malraux est obligatoirement proposé en location nue. Ici, pas d’optimisation fiscale supplémentaire via la location en meublée.

Vous ne pouvez donc pas déduire les charges liées à la location, tel qu’il est possible en régime réel.

Le propriétaire ne dispose pas du bien dès la fin des travaux

Soumis à l’obligation de louer son bien pendant 9 ans, l’acquéreur ne peut récupérer son logement dès la fin des travaux.

De plus, il ne lui est pas possible d’en faire bénéficier un des membres de sa famille sous peine de perdre le bénéfice des avantages de défiscalisation Malraux.

Le démembrement n’est pas concerné par la loi Malraux

En cas de transmission de patrimoine, le bien immobilier financé en loi Malraux ne peut être cédé en nue-propriété.

En effet, la réduction d’impôts ne peut pas être appliquée sur un bien démembré mais uniquement sur la totalité de l’immeuble ou sur les titres de propriété non démembrés.

Bien choisir la zone géographique avant d’investir en Malraux

Par ailleurs, il conviendra de rester vigilant au potentiel du centre-ville en question.

Le prix d’achat et les revenus locatifs peuvent faire la différence : entre une petite ville et une métropole, l’écart peut impacter le bénéfice espéré.

Nos conseils pour défiscaliser en loi Malraux

Pour optimiser son opération immobilière avec la loi Malraux, il est important d’examiner plusieurs points majeurs.

Évaluer le potentiel du secteur pour réussir son achat en loi Malraux

Avant de se lancer dans un programme de réhabilitation éligible en Loi Malraux, soyez attentif au marché de l’immobilier locatif du territoire.

Par ailleurs, renseignez-vous en mairie sur les évolutions à venir dans le quartier.

Des communes prévoient de dynamiser leur centre-ville en attirant les commerces et la population dans le cadre des études Cœur de Ville.

Estimer au plus près le montant des travaux

En optant pour un accompagnement en AFUL, restez vigilant sur les intervenants sollicités par les copropriétaires, sollicitez plusieurs entreprises pour étudier les travaux devant être conformes à la loi Malraux.

Les opérations en VIR sont en principe plus sécurisées puisqu’elles engagent les deux parties mais un œil critique est toujours le bienvenu.

Anticiper la revente d’un bien éligible Malraux

Lorsque le bâti est revendu, vous relevez du régime des plus-values immobilières.

Selon le mode d’acquisition choisi, vous pourrez ou non intégrer le coût des travaux au prix de revient pour calculer la plus-value de l’opération :

  • pour une acquisition en VIR, les dépenses liées aux travaux sont prises en compte dans le prix de revient
  • en AFUL, vous ne pourrez pas les rajouter car ces charges ont déjà pu bénéficier de réduction d’impôts. 

Profiter des règles de défiscalisation en loi Malraux est un atout pour les investisseurs immobiliers recherchant des logements haut de gamme dans des centres-villes et des quartiers à valoriser. 

Défiscalisation immobilière : Quels sont les autres dispositifs mis en place ?

Dispositif Pinel

Dispositif Censi-Bouvard

Dispositif Cosse

Dispositif Monuments Historiques

Dispositif LMNP

Dispositif SCPI

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