Comment défiscaliser en loi Pinel ? Les indispensables pour réussir

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Votre taux d’imposition est trop élevé à votre goût ? Avez-vous pensé à l’investissement immobilier en loi Pinel ?

Mis en place depuis le 1er septembre 2014, le dispositif Pinel permet de bénéficier d’importantes réductions d’impôts grâce à l’achat d’un bien immobilier neuf.

Retrouvez nos meilleurs conseils pour savoir comment défiscaliser en loi Pinel.

La loi Pinel : de quoi s’agit-il ?

La loi de défiscalisation Pinel a été promulguée afin d’inciter les particuliers à acquérir des logements locatifs en échange de réductions d’impôts.

Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous vous engagez à louer le logement vide en tant que résidence principale sur des secteurs définis par la loi pendant une durée minimum de 6 ans

À qui s’adresse la loi Pinel ?

Les contribuables Français peuvent prétendre au dispositif Pinel

En étant domicilié fiscalement en France, vous pouvez bénéficier des avantages du régime Pinel lors de vos investissements immobiliers.

Une acquisition en Pinel devient intéressante pour les impositions supérieures à 2 000 €.

Les acquisitions en Outre-Mer sont également concernées, les conditions de défiscalisation sont cependant différentes.

La défiscalisation Pinel destinée aux investisseurs immobiliers

Pour profiter du dispositif, les contribuables doivent acquérir des biens immobiliers en vue d’en tirer des revenus locatifs.

Toutes les opérations immobilières ne relèvent pas de la loi Pinel. En fonction de votre situation financière, vous avez tout intérêt à analyser les différentes aides fiscales.

Le régime Pinel offre des réductions fiscales allant jusqu’à 63 000 €.

Les détenteurs de parts de SCPI Pinel sont éligibles

Les conditions d’éligibilité s’appliquent également aux particuliers ayant souscrit des parts de SCPI Pinel.

Composée de biens immobiliers d’habitation, la SCPI Pinel suit le même régime de défiscalisation que l’acquisition immobilière d’un particulier.

Pour en bénéficier, la souscription devra comprendre 95 % de logements éligibles au régime Pinel.

Comment défiscaliser en loi Pinel en 2019 ?

Pour être éligible à la défiscalisation Pinel, vous devez étudier plusieurs aspects de la loi.

Sélectionner les types de logements compatibles avec un programme Pinel

Les achats de logements neufs ou rénovés en vue d’être loués peuvent être éligibles au dispositif. Sont concernés :

  • les logements neufs,
  • les logements en l’état futur d’achèvement (achetés en VEFA),
  • les constructions,
  • les logements anciens dont la rénovation s’élève à 25 % du coût total de l’acquisition,
  • les logements réhabilités,
  • les locaux transformés en logements d’habitation.

À noter que l’investisseur ne pourra acquérir que deux logements par an pour être éligible aux réductions d’impôts en Pinel.

Respecter les normes énergétiques pour les travaux

Un niveau de performance énergétique est imposé selon le type de projet Pinel :

  • la réglementation thermique RT 2012 pour les logements neufs ou en construction,
  • le label BBC 2005 pour les constructions dont le permis de construire a été déposé avant 2013,
  • le label HPE rénovation 2009 pour les logements avec travaux,
  • le label BBC rénovation 2009 pour les logements avec travaux.

Investir en Pinel dans des zones géographiques spécifiques

Le dispositif Pinel définit 3 types de zones dites « tendues ».

Elles sont situées plutôt dans des métropoles et dans les territoires en expansion.

Elles correspondent à des secteurs où le marché de l’immobilier locatif est en déficit de logement.

Louer le logement pour défiscaliser en régime Pinel

La mise en location doit respecter les éléments définis par la loi :

  • La loi Pinel est promulguée pour faciliter le logement des foyers à revenus limités. Vous devez veiller à sélectionner des candidats rentrant dans les critères de revenus définis par les textes réglementaires.
  • Vous ne pouvez pas louer votre bien à un prix supérieur au plafond déterminé par la loi pour profiter des avantages fiscaux du Pinel. En 2019, les bases des plafonds s’élèvent à 17,17 €/m² en zone A bis, à 12,75 €/m² en zone A, et 10,28 €/m² en zone B1 (source bofip.impot.gouv.fr).
  • Un coefficient multiplicateur est à appliquer sur cette base de plafonds afin de déterminer le loyer plafond. Il se calcule avec la formule : (0,7 + 19/surface du logement) sans pouvoir excéder 1,2.

Par exemple, pour chiffrer le loyer plafond d’un appartement de 20 m² en zone A bis, vous devez calculer ainsi :

17,17 € x (0,7 + 19/20 m²) = 17,17 € x 1,20 (car coefficient plafonné à 1,20) = 20,60 €/m² soit un loyer de 412 € maximum.

Acheter dans l’ancien : un régime Pinel adapté 

Les achats de biens immobiliers dans l’ancien peuvent bénéficier du dispositif de la loi Pinel depuis le 1er janvier 2019. Il s’applique à l’achat de logements à rénover et aux locaux transformés en habitation.

Appelé également dispositif Denormandie, il reprend toutes les modalités d’attribution du Pinel. L’opération doit comporter 25 % de travaux minimum par rapport au montant de l’investissement.

Un seul point les diffère : les zones géographiques, correspondant dans ce cas à des villes moyennes identifiées par l’Etat pour revitaliser leur cœur de ville.

Où peut-on investir en Pinel ?

Les périmètres définis par l’Etat

L’opération immobilière doit être réalisée dans l’une des trois zones éligibles au régime Pinel :

  • Zone A bis : Paris et sa petite couronne comprenant 29 communes
  • Zone A : correspondant à des agglomérations telles que l’Île de France, la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et l’agglomération transfrontalière Genevoise.
  • Zone B1 : ce sont les agglomérations de plus de 250 000 habitants, celle de la Grande Couronne en région parisienne, des communes dynamiques démographiquement telles que Bayonne, Caen, La Rochelle, la Basse Normandie. Les villes d’Angers et de Poitiers ont été intégrées dans ce groupe depuis le 6 juillet 2019.  

À noter que les zones identifiées B2 ou C ne peuvent plus prétendre à l’aide fiscale du dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2018.

La loi Pinel en Outre-Mer

Pour les départements, régions et collectivités d’Outre-Mer, les contribuables Français peuvent acquérir des logements éligibles à la loi Pinel en bénéficiant des mêmes conditions qu’en métropole. 

Seuls les montants changent : les réductions d’impôts en Pinel Outre-Mer s’élèvent à 23 %, 29 % et 32 % pour des durées de location de 6, 9 et 12 ans.

Les plafonds de ressources et de loyers sont adaptés aux territoires. Le plafonnement des niches fiscales est porté à 18 000 € en Outre-Mer.

Défiscalisation en Pinel : quels sont les délais ?

Les délais réglementaires pour bénéficier du régime Pinel

Les investissements concernés par la loi Pinel doivent être réalisés à partir de septembre 2014.

La date limite des acquisitions est fixée au 31 décembre 2021.

Les dates de fin de travaux conformes aux préconisations de la loi 

Un délai d’achèvement est défini selon le type d’acquisition pour être éligible au régime Pinel :

  • Logement en l’état de futur achèvement : le logement doit être terminé dans les 30 mois à compter de la signature de l’acte d’achat,
  • Logement à construire : le délai est de 30 mois après l’obtention du permis de construire,
  • Logement avec travaux : les travaux doivent être terminés au 31 décembre après l’achat du local ou de l’habitation.

Les délais de location imposés par le régime de défiscalisation Pinel

En louant le bien immobilier grâce au dispositif Pinel, le propriétaire bailleur doit respecter les délais imposés par les textes :

  • la mise en location doit intervenir au plus tard dans les douze mois après la fin des travaux ou l’achat immobilier,
  • le bien, loué au titre de l’habitation principale, fait l’objet d’un engagement de location nue sur une période minimum de 6 ans ou de 9 ans, selon le choix du propriétaire. Une prolongation de 3 ans est possible.

Combien d’impôts peut-on déduire avec le dispositif Pinel ?

Un régime plafonné pour défiscaliser en Pinel

Vous ne pouvez pas déduire tous les montants des dépenses de vos impôts. L’économie d’impôts en Pinel est calculée en fonction :

  • du prix d’achat, plafonné à 5 500 € le m² de surface habitable,
  • d’un prix d’achat total maximum de 300 000 € par an et par personne.

À noter, les investisseurs ne peuvent acquérir plus de deux logements par an pour déduire les charges en Pinel.

Les différents taux de réduction d’impôts en loi Pinel

La durée de l’engagement de location définit le taux de défiscalisation Pinel. Il se monte à 12 %, 18 % ou 21 % selon les cas.

Si vous vous engagez à louer le bien initialement pendant 6 ans :

  • le taux global se monte à 12 % avec une répartition annuelle de 2 % (soit 36 000 € maximum)
  • Avec une 1ère prolongation de 3 ans, le taux global est porté à 6 % soit 2 % par an (montant de 54 000 €)
  • Avec une 2ème prolongation de 3 ans, le taux global est de 3 % et 1% par an (montant maximum 63 000 €).

Si votre engagement initial de location est de 9 ans :

  • le taux global est de 18% pour un taux annuel de 2 %, (c’est-à-dire 54 000 € maximum)
  • lors d’une prolongation de 3 ans, le taux global est de 3 %, soit un taux de 1 % par an (montant maximum 63 000 €).

Les limites du dispositif Pinel en matière d’impôts

Dans le cas où la réduction d’impôt est supérieure au montant imposable, aucun report n’est possible sur les années suivantes en Pinel.

La défiscalisation des dépenses avec le dispositif Pinel entre dans le plafond des niches fiscales.

La limite est fixée à 10 000 € par an en 2019, hors régimes spéciaux tels que la loi Malraux. 

Les régimes fiscaux à privilégier pour les revenus fonciers

Les revenus locatifs perçus en loi Pinel relèvent des revenus fonciers.

Deux options sont alors possibles pour leur déclaration :

  • le régime microfoncier, permettant un abattement de 30 % sur les revenus locatifs encaissés, sous réserve qu’ils ne dépassent pas le seuil de 15 000 €,
  • le régime réel, pour des loyers annuels supérieurs à 15 000 € par an : le contribuable a la possibilité de déduire la plupart des charges, les intérêts d’emprunts, ainsi que les dépenses de travaux. Un déficit foncier est autorisé sur le revenu brut global du foyer fiscal dans la limite de 10 700 € par an, sur une période de 10 ans. 

À noter qu’un foyer fiscal relevant du régime micro-foncier peut bénéficier du réel sur demande de sa part. Cette option sera valable sur une durée de 3 ans minimum.

Logements achetés en Pinel : l’imposition des plus-values 

Les plus-values immobilières sont imposées au taux de 19 %, auquel se rajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.

Vous ne payez plus de parts fiscales après 22 ans de détention ni de parts sociales au delà de 30 ans.

Pourquoi faut-il privilégier l’investissement en Pinel ?

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Proposer des biens de qualité à la location

En partant sur des programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif Pinel, vous êtes propriétaire d’un logement de valeur.

Répondant aux dernières normes énergétiques, il est à l’abri de lourds travaux a minima pendant ses 10 premières années. Il s’agit d’un capital de poids qui intègre votre patrimoine.

Investir en Pinel dans des villes à fort potentiel

Les villes disposant d’une vie riche du point de vue économique dotées de nombreux établissements scolaires supérieurs ainsi qu’un territoire en pleine expansion vous garantissent de louer rapidement votre bien immobilier en Pinel.

Vous contribuez à améliorer l’offre locative, bien souvent affectée par les offres en location courte durée.

Les avantages de la loi Pinel

Le montant de défiscalisation en Pinel

L’avantage majeur du dispositif Pinel, convoité par de nombreux investisseurs, est le montant maximum déductible des impôts.

En vous engageant à louer votre bien sur 12 ans, vous bénéficiez d’une réduction de 21 % du prix d’acquisition.

Pour un logement acheté 300 000 €, la défiscalisation en Pinel se monte à 63 000 € au total.

La location à des membres de sa famille

La loi de défiscalisation Pinel vous autorise à louer votre logement à des membres de votre famille.

Vous pouvez donc héberger un ascendant ou un descendant, dans la mesure où ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.

La loi Pinel : un dispositif apprécié par les banques

Le financement d’un logement en Pinel intéresse fortement les banques.

L’investisseur présentant un dossier inférieur à 33 % d’endettement a de bonnes chances d’obtenir des taux de crédits favorables.

La réduction d’impôt de la loi de défiscalisation Pinel est un atout que le banquier examine de près.

En partant sur un crédit sans apport et sur une longue durée de remboursement, les échéances du prêt sont couvertes par les loyers. Le risque d’impayé est limité pour la banque.

La constitution de patrimoine progressif avec le régime Pinel

Se constituer un patrimoine en Pinel est une solution qui demande peu d’effort d’épargne.

En adossant votre acquisition d’un crédit immobilier sans apport et sur une longue durée, vos loyers couvrent vos charges mensuelles.

Plus besoin d’effort financier budgétaire contraignant, le bien se finance seul.

En fin d’engagement, vous disposez d’un élément de patrimoine que vous pouvez au choix louer, revendre ou transmettre à vos enfants.

Les points de vigilance du dispositif Pinel

Les plafonds de revenus des locataires

En louant un bien à des personnes dont les loyers sont plafonnés, vous n’êtes pas libre d’appliquer vos propres tarifs.

Vous devez en premier lieu plafonner le loyer proposé et bien vérifier les revenus de votre locataire.

Ceux-ci étant limités selon des critères de la loi Pinel, vous ne pourrez pas proposer de loyers prohibitifs pour améliorer la rentabilité. 

Les prix de l’immobilier incompatibles avec les plafonds du Pinel

Investir en Pinel dans des grandes villes telles que Paris ou Bordeaux peut s’avérer problématique.

Les loyers qui y sont pratiqués sont très élevés du fait du déficit de logements à louer. Les prix d’achat sont plus élevés que sur d’autres territoires.

Vous devez proposer un bien à louer à un prix inférieur au marché avec le régime Pinel pour un coût d’acquisition important.

La rentabilité de votre opération risque d’être compromise.

Les secteurs à analyser avant d’investir en Pinel

Même si certaines villes en périphérie d’agglomération font partie de la zone B1, il faudra toutefois évaluer le prix au mètre carré.

En partant sur des secteurs où les loyers en Pinel et ceux proposés sur le marché sont très proches, vous aurez moins de chances de rentabiliser votre acquisition.

Il sera préférable d’opter pour des territoires où la population est en forte augmentation et où la demande est bien plus importante que l’offre.

Les délais de vacance entre deux locataires

L’administration Française autorise un délai de vacance de douze mois entre deux locataires.

Au delà, vous devez lui prouver votre recherche active pendant la période sans locataire.

Si ce n’est pas le cas, votre bénéfice fiscal obtenu en Pinel est perdu. Vous devrez rembourser les sommes déduites jusqu’alors.

Une opération à long terme pour défiscaliser un bien en Pinel

Partir sur une défiscalisation en Pinel impose de s’engager sur le temps. Vous ne pouvez pas disposer librement de votre investissement à court terme.

Il devra être loué pendant 6, 9 ou 12 ans, selon votre choix initial.

Si vous comptez le récupérer avant la fin de l’opération en cas de besoin financier imprévu, vous devez impérativement rembourser les montants d’impôts déduits jusqu’à la date de reprise. L’opération n’aura plus aucun avantage fiscal.

Nos conseils pour réussir à défiscaliser en Pinel

Se renseigner sur le marché de l’immobilier

Votre opération immobilière sera d’autant plus réussie que vous aurez bien analysé le marché locatif local.

En effet, les prix pratiqués d’une ville à l’autre ou d’un quartier à l’autre peuvent être très différents.

Prendre le temps d’examiner les prix des biens immobiliers, des loyers pratiqués sur le secteur vous feront gagner un temps précieux.

Vous écarterez ainsi des zones intéressantes sur le dépliant publicitaire mais difficiles à rentabiliser sur le terrain.

Visiter le secteur pour optimiser son achat éligible à la loi Pinel

Une visite sur place s’impose. Acheter en Pinel sur papier peut vous attirer de fortes déconvenues.

Environnement agréable, commerces de proximité, écoles, services, transports et projets de dynamisation à venir sont des facteurs qui facilitent la location du logement.

Prévoyez des sondages de riverains et des commerçants du quartier.

Une consultation en mairie vous donne également des informations importantes quant à l’urbanisation future du quartier.

Vérifier les garanties du constructeur

Le promoteur doit mener le projet jusqu’à son terme en garantissant la livraison d’un bien sans vice de construction ni de défaut.

Bien souvent, les projets sont soumis à des délais de réalisation très serrés. La construction se fait alors dans l’urgence, au détriment de la qualité.

Avant de vous engager sur un programme Pinel, informez-vous sur les projets déjà réalisés par le promoteur ainsi que sur ses garanties et assurances.

Se faire accompagner pour réussir son opération Pinel

Pour mener à bien votre investissement de défiscalisation Pinel, vous pouvez vous faire aider d’un conseiller de gestion de patrimoine.

Ce professionnel vous aide à tirer profit d’une opération fiscale pour le plus grand bien de votre patrimoine.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière

La loi Malraux

La loi Censi-Bouvard

Le dispositif Cosse

La loi Monuments Historiques

Le Statut de Loueur en Meublé Non Professionnel

Les SCPI

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