Peut-on vendre une maison sans diagnostic ?

Dernière mise à jour le 11 mai 2020

Les diagnostics immobiliers ont pour objectif d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques d’une maison.

Ces diagnostics peuvent concerner les performances énergétiques, l’installation électrique, de gaz, mais aussi la présence de plomb, d’amiante ou de termites dans le bâtiment.

Tous ces diagnostics sont-ils obligatoires ? Peut-on vendre son bien immobilier sans les réaliser ?

Toutes les réponses à vos questions sur les diagnostics immobiliers sont apportées dans cet article.

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Quels sont les diagnostics obligatoires lorsque vous vendez votre maison ?

Lors de la vente d’un bien immobilier, le vendeur doit fournir à l’acheteur plusieurs documents qui établissent des diagnostics sur l’état du bien.

Ces documents doivent être fournis dès le compromis ou la promesse de vente.

La plupart des acheteurs vont même demander à les consulter lors de la visite du bien immobilier.

Les diagnostics expliquant les caractéristiques du logement

En plus des diagnostics proprement dits, le vendeur doit communiquer à l’acquéreur la surface habitable en loi Carrez s’il s’agit d’un logement en copropriété.

Il est d’ailleurs conseillé de faire apparaître cette information dans l’annonce immobilière. Il indique avec précision quelle est la surface habitable du bien à vendre.

Il est obligatoire pour toute maison en copropriété.

Depuis le 1er janvier 2011, l’annonce doit aussi mentionner la classe énergétique du logement et le DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, est devenu obligatoire.

Il renseigne sur les besoins énergétiques de ce bien au travers d’une notation entra A et G. Ce diagnostic permet de connaître les besoins énergétiques de la maison.

L’expert qui va réaliser ce rapport tient compte des matériaux choisis mais aussi de l’isolation, du mode de chauffage et de production d’eau chaude. Plus la note est bonne, moins la maison est vorace en énergie.

Des diagnostics selon l’âge du bâti

L’aspect obligatoire des autres diagnostics dépend du type de bien, de sa date de construction et de son emplacement géographique.

Pour une maison construite avant 1949 :

Le diagnostic plomb pour vérifier que son niveau ne dépasse pas le seuil fixé. En effet, les acheteurs doivent avoir pleinement conscience de ce risque lors de leur acquisition.

Pour une maison dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 :

Le diagnostic amiante pour prévenir les acheteurs potentiels d’un risque potentiel pour leur santé.

Pour toutes les propriétés :

  • Un diagnostic électricité et gaz lorsque l’installation date de plus de 15 ans
  • Le diagnostic d’assainissement non collectif lorsque le logement n’est pas relié au réseau collectif
  • Un rapport ERNT indiquant les risques et pollutions autour de la construction. Il fait également mention des risques technologiques, sismologiques et cycloniques
  • Le diagnostic termites ou mérules selon les arrêtés mis en place par la préfecture

Tous ces diagnostics sont rassemblés en un seul document, le DDT, Dossier de Diagnostic Technique, annexé dès le compromis de vente, puis à l’acte authentique de la vente.

Il fait également partie du dossier du vente qui doit être laissé à la disposition des acheteurs potentiels. L’intégralité doit pouvoir être consultée lors de la visite de votre bien immobilier à vendre.

Quels sont les diagnostics facultatifs à la vente d’un bien immobilier ?

Afin de rassurer les futurs acquéreurs d’un bien immobilier, le vendeur peut faire réaliser des diagnostics immobiliers facultatifs par un diagnostiqueur certifié. Ils démontrent que le vendeur a choisi une attitude complètement transparente.

Ces diagnostics facultatifs sont :

  • le diagnostic radon qui permet de mesurer la quantité de gaz et sa concentration
  • le diagnostic légionellose qui permet de détecter la bactérie legionella pneumophila dans l’habitation
  • le diagnostic piscine pour une maison individuelle qui permet d’attester si les systèmes de sécurité (alarme, barrière, couverture) respectent la réglementation en vigueur
  • le diagnostic incendie qui permet de réduire et d’anticiper les départs de feu dans un bâtiment
  • le diagnostic Internet qui évalue la performance de la connexion Internet actuelle ou les différents raccords possibles.

Quel est le coût des diagnostics techniques ?

Si ces diagnostics techniques sont obligatoires, leur coût est à considérer avant de mettre son bien en vente. Toutefois, les experts diagnostiqueurs se livrent une concurrence rude.

Comparer les devis permet de réduire le coût d’une telle démarche sans lorgner sur la qualité.

Vous devez également vous assurer de la qualification du diagnostiqueur. Payer un bas prix ne va pas forcément vous servir.

Vous devez avant tout être certain que le rapport ne va omettre aucun risque dans l’habitation.

Que risquez vous à vendre votre maison sans avoir réalisé les diagnostics obligatoires ?

Les professionnels sont réunis dans un annuaire des diagnostiqueurs certifiés est consultable en ligne.

Le vendeur ou le bailleur d’un bien immobilier est libre de faire appel au professionnel de son choix tant qu’il figure dans cet annuaire et peut même faire appel à plusieurs diagnostiqueurs.

Si l’acheteur démontre ensuite que les diagnostics obligatoires sont erronés, il pourra être indemnisé.

Le diagnostiqueur doit en effet indemniser l’acquéreur de tous les préjudices subis, qu’il s’agisse d’une erreur concernant le plomb, l’amiante, les termites, le gaz ou les performances énergétiques.

Tenter de vendre en l’absence de ces diagnostics peut avoir des conséquences graves. En effet, des sanctions sont prévues par la loi pour tous les contrevenants. Le notaire peut même refuser la vente en leur absence.

Pouvez vous vendre votre maison sans fournir les diagnostics obligatoires ?

La loi impose au vendeur du bien de fournir à l’acquéreur les diagnostics immobiliers obligatoires à l’acheteur sous peine d’être responsable des conséquences de ce défaut d’information.

Pour que la vente se réalise devant un notaire et soit légale, vous ne pouvez pas en être dispensé.

Il est d’ailleurs possible que la liste des diagnostics obligatoires et facultatifs se rallonge dans le but de toujours mieux protéger le consommateur.

Par ailleurs, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante à chacun des diagnostics obligatoires.

De son côté, l’acheteur peut obtenir une diminution du prix de vente, voire son annulation par une décision de justice.

Sachez enfin que les acheteurs sont de mieux en mieux informés sur le sujet. Il sera donc bien difficile de les convaincre si aucun rapport n’est disponible. La méfiance risque de se développer et les offres d’achat auront du mal à se faire.

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