Négocier le taux de son crédit immobilier : Nos conseils !

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Un crédit immobilier est une solution de financement destiné à financer une partie ou l’intégralité d’un achat immobilier : un bien existant, la construction d’une maison ou des travaux de rénovation.

Seulement, négocier le taux de son crédit immobilier signifie négocier tous les éléments constitutifs d’un emprunt immobilier : assurance emprunteur, garantie, frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé, frais de transfert du prêt immobilier sur un autre bien, la durée etc.

De plus, pour obtenir un taux d’emprunt immobilier attractif, votre banquier évaluera le risque qu’il prend en vous prêtant de l’argent.

Votre taux d’endettement, votre reste à vivre, votre situation professionnelle et la gestion de vos comptes sont aussi des éléments pris en compte pour bénéficier d’un crédit immobilier intéressant.

Nous vous donnons des conseils et des astuces pour obtenir le meilleur taux sur votre crédit immobilier.

La gestion de vos comptes

Lors de votre rendez-vous « obtention d’un crédit immobilier », votre banquier épluchera vos relevés de compte des 6 derniers mois pour connaître votre situation financière et votre façon de gérer vos comptes.

Trop de crédits à la consommation, trop d‘incidents de paiement ou trop de dépassement du découvert sont des signes annonçant un refus de crédit immobilier.

Une banque tolère un endettement maximal de 33% (tous crédits confondus) et évalue un « Reste pour Vivre » raisonnable à 500 € par personne.

Le reste à vivre est la somme dont vous disposez une fois que vous vous êtes acquitté de vos mensualités de crédits et de vos charges incompressibles (exemple : votre loyer).

Votre situation professionnelle

Votre profession et surtout le montant de vos revenus seront attentivement regardés par votre conseiller bancaire.

Plus le montant de vos ressources sera important et plus le montant du prêt le sera également.

Plus votre situation professionnelle sera favorable et plus votre banquier négociera à votre avantage les conditions de votre prêt immobilier.

La stabilité de votre emploi est aussi un critère de négociation de votre emprunt immobilier.

Sans contrat à durée indéterminé, n’espérez pas décrocher un crédit maison. Votre marge de négociation de votre emprunt immobilier est faible.

Car vos revenus et leur évolution dans le temps seront étudiés.

Votre apport personnel

Pour décrocher un crédit immobilier avantageux, la banque estime que vous devez apporter au moins 10% de la somme emprunté en apport personnel.

Rassurez vous, l’apport personnel n’est qu’un critère pris en compte parmi les nombreux cités ci-dessous.

Seulement, en injectant dans votre projet immobilier une somme d’argent, votre banquier vous prêtera davantage d’argent que si vous n’en aviez pas.

La présentation de votre dossier

Lors de votre premier rendez vous immobilier, soignez votre dossier. Cela laissera une bonne impression à votre banquier et sera un gage de sérieux.

Quels sont les pièces justificatives à apporter ?

  • La photocopie de la pièce d’identité des emprunteurs
  • Les justificatifs de revenus : dernier avis d’imposition, 3 derniers bulletins de salaire, indemnités journalières etc.
  • Un justificatif de domicile
  • Vos derniers relevés de compte (seulement si vous sollicitez une banque concurrente à la vôtre)
  • Le tableau d’amortissement de vos crédits à la consommation
  • Le tableau d’amortissement de votre crédit immobilier
  • Le compromis de vente
  • Un justificatif de l’apport personnel
  • Une attestation de la CAF

Les contreparties au crédit immobilier

Négocier son crédit immobilier signifie pour la banque : Négocier les contreparties !

Pour espérer obtenir un prêt immobilier à des conditions favorables, vous devez négocier les contreparties.

L’établissement bancaire est favorable pour vous octroyer un taux de crédit immobilier bas mais en contrepartie, elle exigera :

  • La souscription de l’assurance habitation dans son établissement
  • La mise en place d’un forfait bancaire pour chaque emprunteur
  • Le transfert de votre épargne
  • L’ouverture d’un contrat prévoyance
  • etc.

Chaque établissement bancaire a ses propres exigences et elles varient d’une banque à l’autre.

L’assurance emprunteur

Les taux actuels des crédits maison sont historiquement bas. En souhaitant à tout prix négocier votre taux immo, vous risquez de passer à côté du coût de l’assurance emprunteur.

Celui-ci représente en générale 0.40% de la somme empruntée et il n’y a aucune obligation à souscrire l’assurance de votre emprunt immobilier dans l’établissement prêteur.

Un conseil : Faîtes plusieurs devis auprès de différentes compagnies d’assurance en comparant leurs prix mais aussi les garanties.

Sollicitez un courtier en prêt immobilier

En passant par un courtier pour négocier son crédit immobilier, vous êtes sûr de faire des économies sur le coût total de votre emprunt.

Au départ, vous devrez débourser des frais de courtage (entre 1000 € et 2000 €) mais au final, étant donnée que votre courtier négociera pour vous toutes les conditions de votre crédit maison, le coût de votre courtier sera vie amorti.

Faites jouer la concurrence

Ne vous contentez pas de consulter uniquement les offres de votre banque.

Dans un contexte de plus en plus concurrentiels entre les différentes banques (banques en ligne et banques traditionnelles), chaque établissement bancaire essaie chaque année d’attirer de nouveaux clients.

Ainsi, lorsqu’un prospect se présente pour un projet immobilier, la banque lui propose généralement un taux attractif.

Contactez-en plusieurs et si vous n’avez pas le temps, faites appel à un courtier pour qu’il négocie le taux immobilier à votre place.

Les indemnités de remboursement anticipés

pénalités de remboursement anticipés

Les pénalités de remboursement anticipés (ou indemnités de remboursement anticipés – IRA) sont des frais prélevés par la banque lorsque vous souhaitez rembourser par anticipation votre prêt immobilier.

Vous vous demandez peut être pourquoi négocier les pénalités de remboursement anticipés ?

Imaginons que dans quelques années, vous vendez votre appartement pour acheter une nouvelle maison car votre ancien logement est devenu trop petit.

En négociant les IRA, vous n’aurez pas à régler ces frais bancaires puisque cette clause du contrat a déjà été négocié à la souscription du prêt.

Les frais de dossier

Les frais de dossier dans un crédit immobilier sont des frais bancaires prélevés par l’établissement prêteur pour le montage et l’analyse de votre dossier par un conseiller bancaire.

En les négociant, vous évitez ainsi d’être prélevé de 0,4% à 1% de la somme empruntée soit environ 500 € à 1000 €.

Cependant, une fois l’offre de prêt immobilier signé, aucune négociation des frais de dossier n’est possible.

Vous devez demander l’annulation des frais de dossier de votre prêt immobilier avant que l’offre de prêt ne soit édité.

La garantie du prêt

Lorsque vous sollicitez un emprunt immobilier auprès d’une banque, vous avez le choix entre l’hypothèque ou la caution.

La banque préfère généralement la caution et les établissements bancaires collaborent avec différents organismes cautionnaires :

Un conseil : Comparez le coût de ces organismes caution en prenant en compte le coût global de la garantie.

Pour le savoir, il vous suffit de soit les contacter en leur posant directement la question, soit en lisant le contrat caution qu’ils vous envoient.

Les modulations d’échéances

La majorité des emprunts immobiliers sont modulables soit à la hausse ou soit à la baisse.

Seulement, modifier l’échéance de votre prêt immobilier est facturée par la banque.

Cependant, vous pouvez négocier les modulations d’échéances en demandant à votre banque sa gratuité.

Ainsi, vous pourrez modifier à tout moment votre mensualité d’emprunt immobilier sans être prélevé de « frais modulations d’échéances » par votre banque.

Le report des mensualités

Appelé également « pause crédit », le report d’une de vos échéances d’emprunt est possible pendant toute la durée de vie de votre crédit immobilier.

Au lieu que soit prélevé votre mensualité ce mois-ci, elle est reporté à la fin de votre emprunt.

Seulement, comme pour les modulations d’échéances, ce service est payant mais vous pouvez négocier la gratuite du report d’échéances avec votre banquier.

Le transfert du crédit

Aujourd’hui, les taux de crédit immobilier sont relativement bas.

Seulement, nous ne connaissons pas l’évolution du marché dans les années à venir et pouvoir transférer son crédit immobilier sur un autre bien est un avantage.

En effet, vous conservez le taux acquis aujourd’hui ainsi que les avantages négociés.

La durée du prêt immobilier

Demandez, pour chaque banque, plusieurs propositions avec des durées plus ou moins longues.

Plus la durée du crédit est longue et plus le risque est élevé : le coût du crédit sera donc plus important. Concentrez votre remboursement sur une durée raisonnable.

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