Quels sont les travaux déductibles des revenus fonciers ?

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La location de biens immobiliers constitue une vraie source de revenus. Mais, pour rester attrayant, un logement locatif doit être entretenu. Cela nécessite des travaux qui impliquent des charges non négligeables pour l’investisseur.

Heureusement, la loi prévoit que certaines de ces charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers imposables.

Quels sont donc ces travaux dont les charges peuvent faire l’objet d’une déduction ?

Les travaux de réparation et d’entretien

Lorsque vous achetez un nouveau logement ou de nouveaux bureaux, ils ne sont pas toujours dans un état propice à la location.

De plus, votre bien est appelé à s’user avec le temps. Les travaux de réparation et d’entretien regroupent tous ceux qui sont nécessaires au maintien ou à la remise d’un immeuble en état normal.

Ils ne visent pas une modification de l’agencement, de la consistance ou de l’équipement initial du bâtiment. Son but consiste à permettre une exploitation normale de votre investissement.

Une déduction soumise à conditions

La déduction des travaux de réparation et d’entretien reste soumise à des conditions.

La loi précise en effet les conditions dans lesquelles elle peut se faire. On peut citer :

  • la nécessité de les prouver par des justificatifs ;
  • la prise en compte exclusive (à quelques exceptions près) des travaux effectués par le propriétaire ;
  • le paiement réel des travaux au cours de l’année d’imposition considérée ;
  • le non-accroissement de l’actif immobilier du propriétaire par lesdits travaux.

Quelles sont les exceptions ?

Il n’existe pas de règle sans exception, dit-on. Certaines exceptions restent admises quand il s’agit de travaux de réparation et d’entretien déductibles.

En effet, certains travaux de réparation restés à la charge du locataire (réparation locative) peuvent être déduits. La loi l’autorise lorsqu’une force majeure ou un état de vétusté du logement les rend nécessaires.

Sont également déductibles les travaux qui ont été réalisés avant et dans le but de faciliter l’installation du locataire.

Toutefois, la déduction de ces travaux n’est possible que dans le cadre d’une location ne souffrant d’aucune anomalie.

Certaines dépenses inhérentes à la réalisation des travaux peuvent être déduites des revenus.

C’est le cas par exemple des salaires versés à des employés engagés pour l’exécution des travaux déductibles et des honoraires versés à des cadres pour les études, le contrôle et le suivi du chantier.

Les indemnités d’éviction versées à vos locataires pour la libération temporaire du chantier (en vue de la réalisation des travaux) peuvent également faire l’objet d’une déduction.

D’autres frais engagés pour le logement temporaire de ces derniers peuvent être pris en compte s’ils ont fait l’objet d’une gestion normal.

Les travaux d’amélioration déductibles

Nous pouvons parler également ici d’exception. Car les travaux d’amélioration ne sont généralement pas déductibles.

Mais la loi a prévu quelques cas exceptionnels de travaux d’amélioration qui le sont.

Sont donc déductibles les travaux d’amélioration ayant pour but de faciliter l’accueil aux personnes handicapées et qui ont été réalisées dans les locaux professionnels ou commerciaux. Cet accueil peut aussi bien être temporaire que permanent.

La déduction concerne aussi bien les dépenses effectuées pour accueillir des employés handicapés qui séjournent en continu dans les locaux que celles qui ont été effectuées dans le cadre d’une campagne par exemple.

Quelles sont les conditions pour qu’un travail d’amélioration soit déductible ?

Les travaux d’amélioration déductibles restent soumis aux mêmes conditions que les travaux de réparation et d’entretien.

Les autres conditions restent spécifiques à chaque cas de travaux d’amélioration déductibles.

Pour qu’ils soient déductibles, les travaux effectués dans les locaux d’habitation doivent être postérieurs à l’habitation des locaux. Les travaux d’amélioration réalisés avant que le locataire n’intègre le local ne sont donc point concernés.

Vous devez aussi prendre en compte le fait que le terme d’amélioration ne doit pas être ici confondu à une extension, une construction ou même une reconstruction des locaux.

Les travaux d’agrandissement restent exclus aussi bien que ceux de construction ou de reconstruction. Ne sont donc pas déductibles les travaux d’aménagement de comble ou de construction de garage par exemple.

Quelques cas de travaux à connaître

Lorsque vous connaissez les travaux déductibles de vos revenus fonciers, il reste important de connaître ceux qui ne le sont pas.

Cela vous permet de ne pas tomber dans la confusion lors du calcul de vos impôts sur revenu.

Les travaux de construction et de reconstruction

Comme nous l’avons déjà souligné, les travaux de construction et de reconstruction ne peuvent être déduits.

On classe dans cette catégorie tous les travaux apportant une modification aux gros œuvres comme ceux de consolidation des appuis d’un immeuble par des chaînages en béton armé.

Le passage d’un usage professionnel à un usage d’habitation reste un exemple de reconstruction et ne peut impliquer des charges déductibles.

De même, lorsque vous reconstruisez un escalier en vue de sa modernisation, ou remplacez le cloisonnement intérieur des locaux professionnels, aucune déduction ne peut se faire.

Cependant, la jurisprudence nous révèle que les travaux consistant à diviser un local en deux parties en vue d’une modernisation ou d’une réfection restent admis par le Conseil d’État comme pouvant être déduits.

Les travaux d’agrandissement

Les travaux d’agrandissement restent visés par l’interdiction de déduction.

On retrouve ici les travaux ayant nécessité la démolition de deux murs principaux ou de deux étages et visant la restructuration de l’immeuble.

Vous devez toutefois prendre en compte le fait qu’il est question de la restructuration complète et non partielle.

Le dernier cas reste déductible, surtout quand on a affaire à un simple déplacement de cloison pour doter l’immeuble d’équipements sanitaires par exemple.

Restent non déductibles les travaux d’amélioration entrant dans le cadre d’autres travaux qui ne le sont pas.

On entend les divers travaux d’installation de nouveaux équipements, d’aménagement ou d’édification d’une construction dans l’immeuble ou à l’extérieur, mais qui reste accessoire à celui-ci.

Dans le cas d’un édifice accessoire, on admet la déduction des frais d’acquisition, de pose et de raccordement des équipements. Les frais servant à sa construction restent non déductibles de vos revenus fonciers.

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